1、房地产估价报告应包括哪些要素？
答案：估价报告应包括下列要素：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明：⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
注：主观题答案仅供参考
2、某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式？有何内涵？
答案：
（1）首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
（2）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。