2010年房地产估价师案例分析模拟试题（3）

　　项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估
　　委托方：××人民法院
　　估价方：××房地产评估有限公司
　　估价人员：×××　×××
　　估价作业日期：×××

估价的假设和限制条件

　　一、估价假设条件
　　（一）本次估价参考公开市场价值标准确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。
　　（二）本次估价基于以下概念：
　　所称估价，是指专业估价人员。根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。
　　所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。
　　公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时闯，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
　　同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。
　　本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。
　　二、估价限制条件
　　（一）本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
　　（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。
　　（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。
　　（四）按有关规定本估价报告自估价目期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。
　　（五）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。
　　（六）估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程、其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外，评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。
　　（七）遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。
　　（八）特殊说明事项：
　　（1）估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的××地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的××市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。
　　（2）估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途——工业用途评估。并充分考虑造价、租金等对价值的影响。
　　（3）如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元/㎡（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/㎡），二层价值在3800～4000元/㎡（含应向政府补交的土地出让金接楼面价约1680元/㎡）。该数据仅供委托方参考。
　　（4）根据委托方提供的租赁合同，权属人××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已将该大楼按酒店，办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。
　　（九）本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。
　　（十）本估价报告书一式五份全部交于委托方。

估价结果报告

　　一、委托方　　委托估价人：××区人民法院
　　二、估价方（略）
　　三、估价对象　　（一）估价对象调查情况见表1

表1估价对象调查情况表

　　（二）估价对象权利状况
　　（1）估价对象为××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限为46年（取整）。
　　（2）估价对象所处建筑物建成于1992年。为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
　　（3）本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
　　（三）估价对象状况
　　估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32㎡，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
　　估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层商为5m，第二至第十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
　　底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
　　二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
　　三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为本地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
　　为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
　　五层呈内走廊式布置，隔为若干问套房，无装修。
　　六层内部无隔断，无装修。
　　七层用途为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。
　　八层用途为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
　　九至十二层用途为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
　　地下室用途为设备层，无装修。
　　根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。

四、估价目的（略）
　　五、估价时点（略）
　　六、价值定义（略）
　　七、估价依据
　　（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
　　（1）《中华人民共和国担保法》。
　　（2）《中华人民共和国土地管理法》。
　　（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
　　（4）《中华人民共和国拍卖法》。
　　（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
　　（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
　　（7）××市人民政府文件××府[2000]××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。
　　（二）本次估价采用的技术规程
　　中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。
　　（三）委托方提供的有关资料
　　（1）××××区人民法院估价委托书：[2002]×执字第××号复印件。
　　（2）《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件。
　　（3）《××市土地房屋他项权证》：×地房证第××号复印件。
　　（4）委托方提供的装修资料。
　　（5）房屋租赁合同。
　　（6）××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。
　　（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等
　　八、估价原则
　　本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：
　　（1）合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
　　（2）最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
　　（3）替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
　　（4）估价时点原则；遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。
　　九、估价方法
　　因估价对象规划批准用途为工业厂房。与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
　　十、估价结果
　　估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）

估价技术报告

　　一、个别因素分析
　　（1）估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
　　（2）估价对象建成于1992年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年（取整）。
　　（3）估价对象坐落于××区××路西北侧××厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
　　（4）估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
　　（5）估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为175542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为，5m，第二至十二估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。
　　（6）估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
　　二、区域因素分析
　　（一）区位条件
　　估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B—B1区，为××市老市区，根据××市总体规划。该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。
　　（二）交通条件
估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。
　　（三）环境条件
　　区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。
　　（四）城市基础设施和公用设施的完备程度
　　该区域基础设施达“五通一平”（通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整），银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。
　　三、市场背景分析
　　根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万㎡。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅达24.6％。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区.旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
　　四、最高最佳使用分析
　　估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，出于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。
　　五、估价方法选用
　　因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格I另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。

六、估价测算过程
　　评估思路：遵循合法原则，同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
　　由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高为5m，第二至第十二层层高为4m，第二至第十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至第十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
　　（一）地下室
　　采用成本法。
　　（1）计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
　　房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
　　（2）计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标见表2。

表2重置价格构成表

　　（3）计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/㎡。
　　（二）综合楼底层
　　1.收益法
　　（1）计算公式：V=A/R[1-1/(1+R)ⁿ]
　　式中V——收益法评估价格，
　　A——房地产年纯收益；
　　R——报酬率；
　　n——房地产收益年期。
　　（2）具体计算过程见表3。

表3收益价格计算表

　　（3）计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/㎡。
　　2.成本法
　　（1）计算公式；根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为；
　　房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
　　（2）计算过程：根据市场调查及××市的有关规定.确定以下指标。

表4成本法评估价格计算表

　　（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2445元/㎡。
　　（三）综合楼房第二至十二层
　　1.收益法
　　（1）计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）ⁿ]
　　式中V——收益法评估价格；
　　A——房地产年纯收益；
　　R——报酬率；
　　n——房地产收益年期。

（2）具体计算过程见表5：

表5收益法价值计算表

　　（3）计算结果：2040元/㎡。
　　2.成本法
　　（1）计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
　　房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
　　（2）计算过程：根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标。

表6重置价格计算表

　　（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/㎡
　　七、估价结果确定
　　（一）估价对象单价的确定
　　（1）地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/㎡。
　　（2）综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，收益还原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
　　（3）综合楼第二至第十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，收益还原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具体如下表：

表7估价对象价值的确定表

　　（二）房地产评估结果
　　估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）。
　　（1）房地产估价报告中缺目录。
　　（2）房地产估价报告中缺致委托方函。
　　（3）房地产估价报告中缺估价师声明。
　　（4）估价报告未在估价机构存档。
　　（5）估价结果缺单价。
　　（6）未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。
　　（7）在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。
　　（8）在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。
　　（9）在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。
　　（10）在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15％”应表述为“土地投资利润率取15％”。
　　（11）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。
　　（12）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。

　　（13）在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1992年，而不是1993年。
　　（14）在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01％的由来。
　　（15）在计算土地取得成本及开发成本时，年期修正计算中分子分母应颠倒过来。
　　（16）缺附件。收入计算应为190086万元×（1-10％-5％）=161573元（两率不是连乘是连加）。