2010年房地产估价师案例分析习题（9）

估价技术报告

　　一、估价技术资料的查证(略)

　　二、个别因素分析(略)

　　三、区域因素分析(略)

　　四、市场背景分析(略)

　　五、最高最佳使用分析(分析过程略)

　　根据上述标准判定，估价对象处于××经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。

　　六、估价方法选用(略)

　　七、估价测算过程

　　(一)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算

　　1.市场比较法选取的可比实例如下：

　　(1)可比实例一

　　位于××经济开发区内，处于江滨东路东侧，土地面积为4746.67㎡，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68㎡，容积率2.5，成交日期为2001年3月，成交价格87元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。

　　(2)可比实例二

　　位于××经济开发区内，处于江滨西路二桥西侧，土地面积为6792.34㎡，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21㎡，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。

　　(3)可比实例三

　　位于××经济开发区内，处于霞浦路北侧，土地面积为8333.33㎡，土地用途为工业，规划建筑面积17500㎡，容积率2.1，成交日期为2002年9月，成交价格90元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表4)。

　　因素比较表 表4

　　价格修正指数表 表5