估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10%）元/㎡=13068000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元
答案：
（1）年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10%）=11880000元
（2）年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
（3）年房产税、营业税及附加应为：11880000×（12%+5.55%）=2084940元
因此年运营费用应为三项之和：/考*试*大/
年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年净收益（年净租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
估价结果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999万元