该物业客观收入水平取人民币85元/平方米建筑面积*月（该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。
（2）计算年出租费用
维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米
房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/平方米
保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/平方米
营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为
1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米
（3）估价年收益
1020-284=726元/平方米
（4）求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价
V= 7741港元/平方米
（港币：人民币=1：1.07）
故采用收益法估价商业城第三层3001——3009号商铺的公开市场价值总额为：
7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整为396万港元。
七、估价结果确定
将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：
最终估价值=（399+396）/2=398万港元
综上所述，××商业城三层3001——3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件（略）