从近几个月上海楼市成交量逐月下滑的趋势不难看出，当前上海楼市已渐渐降温。无论是新房市场还是二手房市场，“买还是不买”、“卖还是不卖”渐渐成为了购房者、开发商和二手房房东之间的难题。
“零成交”再现
位于金山板块的某楼盘，在09年9月30日拿到第一批房源的预售证后，至10月15日为止，还没有一套房源成交的记录。
佑威·楼市通数据显示，9月共有80个项目取得销售许可证，这其中有19个楼盘在10月上半月中没有成交记录。
从近期零成交的项目来看，多数楼盘所处的区域较远，如金山、松江等。笔者发现，这些区域其实也不乏成交火热的楼盘。以金山为例，金山新城以宝华海湾城为代表的多盘去化较快，一方面，因为板块位于金山南部，靠近杭州湾；另一方面，以华府海景为代表的高品质公寓楼盘的入驻，极大提升了板块的层次与形象。
华燕市场研究中心副经理张晴怡指出，同区域内楼盘成交情况冷热不均体现了购房者对于品质、品牌依赖度的提升。另一方面，虽然同为一个区域，但是不同项目所处的地段、拥有的配套和出行方便性上面也会有差别。
延迟推盘反映卖方谨慎心态
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，零成交的产品多数是项目延迟推盘。他分析，迟推盘源于一部分开发商的“捂盘”，以求后市更丰厚的回报。
中国指数研究院研究副总监张琪同样认为，零成交楼盘不排除房企出于自身营销策略的考虑，但同时也反映出近期楼市在高潮期后的盘整现象。
事实上，在此前刚落下帷幕的假日房展会上，开发商谨慎推盘已经初现“苗头”，不少人反映，超过五成楼盘只展不售，新推盘源开盘时间都很模糊。“只展不售是因为这部分开发商试探后市购买力摸底房价，为来年的市场布局和销售策略制订打伏笔，顺便变相为开盘蓄水客户资源。”上海中原地产研究咨询高级经理马冀分析，“由此看来，开发商目前心理预期仍在高位，价格短期下调预期不容乐观。”
二手市场“成交”、“供应”双观望
进入2009下半年之后，随着二套房贷、经济适用房入市等政策影响，二手市场明显受到影响，“有价无市”的尴尬局面使得目前多空博弈局面再现。
据中原地产研究咨询部相告报告显示，今年第三季度全市二手房价已普遍高出年初三成左右，在过快上涨的房价之下，第三季度市场观望气氛趋于浓重，客户来访量基本以每月一至两成的幅度递减。
上海中原地产研究咨询部高级经理马冀分析认为，不少二次置业的购房者由于受到贷款政策的影响而放缓购房计划。二手房房东们选择观望，挂牌量明显下降，“不差钱”的心态使得他们不急于出售，促使了成交量的下滑。
不过，马冀对于二手房市场走势仍持乐观态度，他指出，随着第三季度土地市场的“地王”频现，以及新房价格的屡屡高开，仍对二手房价产生着有力的支撑。