二套房贷能否享受优惠已经成为最近两个月来楼市讨论最热烈的话题之一。到底政策收紧到哪种程度？哪些申请人可以享受到第二套住房的贷款优惠？实际贷款者中能够享受的二套房贷优惠到底有哪些？……这些问题都越来越成为改善型购房者关注的焦点。
二套房贷“收紧”效果显现
“本来还想再买一套房，到银行咨询才听说现在买第二套房子办贷款最少要首付四成，利率也不能打折。我一时拿不出那么多首付，只能等等再看了。”张先生原想在儿子学校附近再买一套房，现在只好作罢。
据了解，像张先生这样因为二套房贷政策“收紧”而暂缓买房计划的市民大有人在，还有些购买第二套住房的市民转而采用一次性付清或者只办理公积金贷款的方式来回避二套房贷的高利率。目前天津银行办理的个人房贷业务中，二套房贷比例已有所下降。
“二套房贷政策收紧以前，我们办理的个人房贷业务中有一半以上都是购买第二套住房的，但现在这个比例已经下降到30%多。”天津一家股份制银行的房贷部门人士告诉记者，“很多市民在咨询时一听说现在办二套房贷款不能享受优惠，就打了退堂鼓。”
一家国有银行的房贷部门人士也表示，二套房贷在该行的个人房贷业务中大约占到两成多。“不少市民看到办理二套房贷不能享受利率优惠，就干脆一次性把房款付清，根本不办理贷款了。有些无法一次付全款的市民也尽量提高首付比例，只办理公积金贷款。”
采访中，记者发现对于二套房贷，银行都已将最低首付比例提高到四成，而且贷款利率也不再下浮。但二套房贷的贷款利率也 并非一律统一为基准利率上浮10%的水平，银行对此仍有一定的灵活掌握空间。比如有银行人士告诉记者，该行在确定二套房贷利率时，会考虑市民从事的职业、收入是否稳定、有无不良信用记录、能否为银行带来较多利润等，对于银行认为比较“优质”的客户，就给出基准利率；对于条件一般的客户，就给出上浮10%的利率；而对于银行认为有些风险的客户，给出的贷款利率还可能比上浮10%的水平更高。
28.53平方米是个“坎儿”
虽然二套房贷政策已经“收紧”，但仍有一种例外情况可以享受优惠。其具体规定为，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。
据了解，2008年天津城市居民人均住房建筑面积为28.53平方米，目前银行对于申请贷款者的人均住房水平也正是依据这一标准进行审核。天津多位地产业内人士都表示，市民如果贷款购买第一套住房以后，人均面积达不到28.53平方米，在贷款购买第二套住房并申请按揭贷款时，可以在贷款成数和利率方面享受与首套购房者相同或相近的优惠政策。
不过，记者询问的几位银行人士都表示，符合这个优惠条件的市民相对较少。有银行人士告诉记者，要计算“人均住房面积”，首先要确定在一个家庭中，哪些人可以纳入计算范围，比如是按照父母加上一个未成年子女计算，还是把住在这个房子里的所有人都计算在内，这个情况比较复杂，目前也没有统一的规定。因为有些家庭可能有暂住人口，比如轮流奉养的老人、亲戚家借住的孩子等。对此，各家银行掌握的标准也有不同。
50万按揭贷款有优惠能省十多万
目前整个二手房市场中的第二套住房购买比例大约占总成交量的25%.与商品房市场相比，二手房市场中第二套住房买家的自住型比例要高出许多。
对于人均居住面积低于28.53平方米的第二套住房买家来说，能够申请到与首套按揭贷款相同的优惠政策就 意味着能够节省下可观的利率支出。例如，陈思明与爱人前几年在河东区嘉华小区花45万元购买了一套50平方米左右的一居室，除了10万元的首付款外，还有35万元的贷款。今年陈思明又在同一小区为父母相中了一套78平方米左右的两居室住宅，但老人已经不具备贷款能力，因此这套68万元的二手房就需要以陈思明夫妇的名义再次进行贷款。由于小陈夫妇的第一套住房仅50平方米，两人平均每人居住面积只有25平方米，低于人均28.53平方米的全市居住平均水平，因此其第二套住房的贷款仍可以按照首付两成、基准利率0.7倍优惠的标准执行。对于陈思明来说，申请到优惠贷款政策就意味着首付款可以减轻十几万元的筹款压力，其50万元以上按揭贷款的总利息归还额也将节省11万-13万元左右。