房价泡沫，已经成为摆在市场面前的一个大问号。
2009年房产政策调控，主要集中在对于房价影响间接的土地方面，政策传达到终端销售仍需要一个过程，对房价影响太间接。
而面对房价泡沫滋生的现状，2010年，决策层是否下决心挤压房价泡沫、将如何挤压房价泡沫，成为这个新年开始最大的焦点，而相关政策的出台又成了摆在决策层面前的头号难题。
在宽松的政策环境下，2009年的房价，犹如脱缰野马，一路创下新高，直至年底，攀登至历史最高点。
然而房地产辉煌的背后，却缠绕着一身的麻烦。在2009年，一线城市房价上涨了50%以上，而在《福布斯》杂志最近公布的世界七大近在眼前的金融泡沫中，中国的房地产排在第二位，房地产泡沫已成为中国必须面对的严峻问题。临近2010年，政策突然翻脸收紧，在这种利空预期下，泡沫在2010年是否会被挤破、相关政策如何出台成为一个新年谜题。
关键词：地王泡沫恐慌性
2008年房地产行业的熊市特征已经被完全洗净，在2009年再次上演了牛市的疯狂。
年初，北京市建委等9部门联合发布“15条救市新政”，被潘石屹称为“政府送给北京购房者、房地产企业一个牛年春节大礼包”。从此为起点，2008年被压抑的购房需求逐渐释放出来，北京房地产市场率先复苏。全国各地的房地产市场也相继走出一波“小阳春”的行情。
我爱我家控股副总裁胡景晖告诉记者，2009年楼市的火爆主要是在宽松的政策环境下发生的，为了刺激经济，低利率和低税费已经达到了历史最低点。而另一方面，2008年被抑制的需求在2009年得到了集中释放，而为了赶楼市优惠政策的末班车，一些恐慌性需求入市，透支了2010年的部分需求，这三年需求在2009年集中入市，加剧供不应求局面，成交量创新高的同时，也推高了房价。
而随着巨量信贷潜入楼市，房地产的虚火烧得更旺，并渐渐传导至土地市场。从5月富力拿下当时北京的单价地王开始，一线城市地王争夺战打响。而在这场战争中，拿地王者又以国企背景企业最为耀眼。从5月开始的半年时间里，保利、绿地、各地城建集团、中海集体亮相土地市场。
而在CRIC上市庆典上，中房协秘书长朱中一曾向记者表示，通胀预期造成保值增值需求资金来楼市避险，开发商销售回笼好而不急于销售，以及地王的出现，都客观上助推了房价的提高。
而实际上，房价的无休止上涨，已经使房屋的价格远远超过其价值，并出现了恐慌性购房行为。日前，万科董事长王石也表示，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，而万科为此已经提前准备。
土地政策难挤房价泡沫
与“泡沫”一样，“地王”是2009年中国房地产市场最重要的关键词之一，成为决策层调控的首个目标。
从2009年8月起，国土部等相关部门就出台一系列土地政策，调控紧紧围绕地王和打击囤地。12月17日，财政部等五部门出台开发商土地出让金首付比例提高到50%政策，更是提高了土地的购买门槛；而为进一步打击囤地，12月23日，国土部挂牌督办9省18宗房地产开发闲置土地，动作频频，使得2009年成为土地调控年。
然而，在现今土地财政主导的地方财政体系中，地方政府是否能向开发商动刀？
一位开发商向记者表示，二、三线城市拿地后，余款拖着不交，地方政府也不会强制要求交或者收回土地。而2009年良好的销售回款，让开发商手里并不缺钱，地王现象还将持续一段时间。
“地方政府对土地财政的依赖，也让地方政府更维护开发商。”一位土地专家向记者表示，在政策执行上会对中央政策有抵触。
事实上，开发商不差钱的现状，让这些关于土地的政策，似乎有些不痛不痒。一位大型开发商向记者表示，国土部的“新政”对于大型开发商影响不大，从2009年5月份起，北京国土部门其实早已悄然提高了买地门槛，要求北京所有项目土地款要在1个月内交清，而北京也没有听说哪个项目拖欠了土地出让金。
据该人士介绍，土地出让金首付比例的提高，对大型企业影响很小，将限制中小企业进入土地市场竞争，从购买土地这个市场，开发商已经加速洗牌，而中小企业在拿地上资金比不过大企业，难以拿到土地的企业正在逐步淡出房地产行业。
房价越来越高，在地价与房价的争论成为一个社会话题之后，决策层出台一系列土地政策，将对2010年房价产生什么影响尚不得而知。
对此，上述土地专家表示，由于地方政府的阻挠，预计通过土地政策来控制房价的效果不乐观。国家目前出台了很多政策，大多是关于土地的，比如打击囤地、加大土地供应，从而增加房子供应，这需要一个过程，这对于房价的影响太间接。更直接的政策在于税收和信贷政策。
二套房政策或细化
一系列关于土地的相关政策出台，使得2009年房产政策调控主要集中土地方面。而临近年终，政策终于直接指向了二手房的税收政策，向泡沫开刀。
12月23日，财政部、国税总局发布细化的二手房营业税政策，规定自2010年元旦起，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按差额征收营业税。
对此，胡景晖表示，该政策运用技术手段区别对待改善型置业和投资、投机需求，支持居民正常的自住和改善型需求。但政策效力只能影响第一季度，从以往经验来看，单单依靠交易环节的税收调控并不能真正实现抑制房价上涨、控制投机的初衷，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续量价齐升。
然而，作为楼市风向标、对于房价泡沫影响最直接的二套房新政还没有浮出。
对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，二套房政策从2007年9月开始执行，但2009年在信贷宽松支持购房的环境下，银行对于二套房的执行力度不大，导致了投机性需求也进入楼市，过多资金流入楼市，催生了房地产泡沫。
12月18日，住建部部长姜伟新表示，在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。这也被业内认为是继中央经济工作会议之后，监管层释放的二套房收紧信号。
而是否会有新的房贷政策出台，胡景晖认为，从政策调控的路径可以看出，既要鼓励自住型的刚性和改善性需求，又要堵住投资性需求不进入楼市。如何去细分和精准化定位自住型需求是一个难题，将考验决策层的智慧。
而业内认为，税收政策都出了差别化的细则，房贷政策特别是二套房政策可能会有更细化的政策出台，这样才能管住楼市泡沫。
2010年房价面临回调
刺激经济的天量信贷，在实体经济没有恢复之前，资金都跑到了房地产来避险，信贷的放松推高了资产价格。
2009年的新增信贷规模约为9.7万亿元，在11月的一次公开亮相中，银监会主席刘明康表示，2010年肯定会减少，新增信贷预计在6万亿-7万亿元。
国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清向《华夏时报》记者表示，随着世界经济的恢复和我国出口的转好，资金将转移到实体经济，进入房地产市场的资金将减少。另一方面，房价已上涨到历史最高点，当风险大于机遇时，投机者也会选择从房地产市场逃离。信贷的减少和资金的转移，将使房价面临调整。
2009年的楼市，在宽松的政策和信贷环境下，上演了疯狂的一幕。而这两项利好，将在2010年发生调整，房价再一次面临调控而回调的考验。
而顾云昌认为，2010年持续适度宽松的政策将保持房价的稳定，我国经济正从低谷走向繁荣，房价目前还处于上升通道，房价再暴跌的可能性很小。而随着实体经济的恢复和收入的增加，房价保持稳定或调整，其也是挤压房地产泡沫的过程。
而一旦房价回调，开发商“不差钱”能维持多久呢？上述开发商向记者表示，地价过高，如果没有高房价维持，开发的风险也将加大，从而不得不面临推迟开发的命运。
另一方面，开发商融资的主要渠道也在收紧。目前已有多家银行将开发商地产项目自有资本金比例提高至40%、50%，而2010年的新增信贷规模也下降。
胡景晖表示，2010年信贷收紧，不光使购房者购买力下降，也将使部分开发商资金紧张开始出现打折售房。房价上涨过高的城市，会出现房价的回调。预计一季度交易清淡，经历一手房调整后，二手房也将跟着降。
2009年遗留的房价和地价问题，正成为2010年摆在决策层面前的一个罗生门。