六、估价目的
为委托人确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价
格。
七、估价时点
二○○四年七月十五日
八、价格定义
根据××市现行拆迁政策、法规，房地产评估有有关技术规范、
规则，以及本项目的具体要求，估价对象作为非住宅的房屋拆迁补
偿价格包括两部分，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。
计算公式为：
拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价
区位价格：依照××市非住宅区位类别图及文字说明确定估价
对象所在地为七类地区，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，
在该类别区位价格范围内，确定估价对象单位建筑面积的区位价格
系数；
K1：为容积率调整系数，根据被拆迁房屋现状容积率确定；
K2：为房屋原用途调整系数，根据被拆迁房屋的实际情况和××市有关规定确定；
K3：为规划用途调整系数，按照××市有关规定，当规划用途
为市政府确定的市政公益事业或重点工程时取0.7，其他情况取
1.0.
地上物补偿价：按××市有关规定采取成本法，用房屋重置成
本结合成新进行计算。本次评估为估价对象在估价时点的重置成新
价，是以估价对象时点即2004年7月15日的建筑材料和建筑技
术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效
用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。
九、估价依据
⑴ 全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部及××市
人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件：
。《中华人民共和国城市房地产管理法》「中华人民共和国主
席令第29号」；
。《中华人民共和国土地管理法》；
。《城市房屋拆迁管理条例》「国务院第305号令」；
。《房地产估价规范》「GB/T50291-1999」；
。《城市房屋拆迁估价指导意见》「建住房（2003）234号」；
。《××市城市房屋拆迁管理办法》「××市人民政府令第87
号」；
。《××市房屋拆迁评估规则（暂行）》「×国土房管拆字
（2001）1234号」；
。《××市非住宅房屋拆迁评估技术标准》「×国土房管拆
（2002）646号」；
。《××市重置成新价评估技术标准》「×国土房管拆（2003）
808号」；
。《××市房屋估价办法》「×房地评字（1996）573号」。
⑵ 委托人及产权人提供的有关资料：
。《关于建设拆迁评估作价的通知》（参见附件二）；
。××旧城改造项目规划指标（参见附件五）；
。《估价对象清单》（参见附件三）；
。估价对象的《房屋所有权证》（参见附件四）；
。委托人及产权人提供的其他资料。
⑶ 估价机构所掌握的有关资料，以及估价人员实地勘察、调
查所获取的资料。
十、估价原则
在本次拆迁评估中遵循了合法原则、替代原则、公平原则和估
价时点原则，达到独立、客观、公正。