第八节 房地产分割、合并估价
一、房地产分割、合并估价的特点
房地产分割、合并估价，除需遵循一般房地产估价的原则与方
法外，还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使
用、规模经济等的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变
化。例如，位于城市商业区的两块面积分别为400㎡和1600㎡的
相邻土地，合并后不仅能使基地形状规整，而且还可使开发商能够
面向中型客户、开发建设每层建筑面积为1200～1500㎡的写字
楼，大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响
而单独评估两块地的价值，则两块地的价值之和很可能大大低于合
并后的土地价值。对于合并或分割后导致的房地产增值或价值损失，
需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配，分配的比例不仅
要看每一部分所占的面积比例，还要看每一部分对房地产增值或减
值的影响程度。
房地产分割估价实际上就是房地产合并估价的逆向操作，本节
重点以房地产合并估价为例来说明房地产分割、合并估价的操作方
法及要点。
二、房地产合并相关法律规定
房地产合并的必然结果就是相邻的两宗房地产中的一宗转让给
另一宗的所有者，也就是说房地产合并是一种房地产转让行为，在
关于房地产转让的法律规定中，以下几点要特别注意，其可能直接
影响房地产合并：
⑴ 房地产是否符合法定的转让条件。国家和地方房地产管理
法规对各类房地产转让条件进行了明确的规定，如果待合并的房地
产不符合规定，可能会导致房地产合并预期价值无法实现，或由于
要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价
值减损，这在估价过程中必须考虑和说明。
⑵ 待合并房地产的土地使用权取得方式。《城市房地产管理
法》第三十九条对土地使用权为划拨性质的房地产转让做出明确规
定，要求补缴土地出让金或上缴土地使用权收益，这也会影响到房
地产合并价值。
⑶ 待合并房地产的土地用途。房地产合并预期价值的实现有
赖于合并后的房地产实现最高最佳使用，但有可能待合并房地产的
土地用途与房地产合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房
地产管理法》第四十三条规定这种情况下必须进行用途变更，这一
因素对房地产合并价值的影响也要考虑。
⑷ 待合并房地产的土地使用权剩余年限。《城市房地产管理
法》第四十二条规定，出让方式取得土地使用权的房地产转让，其
土地使用权剩余年限为合同约定总年限减已使用年限，要注意其对
房地产合并价值的影响。