三、房地产合并估价方法要点
㈠ 房地产合并前后价格的计算要客观、准确
房地产合并前后价格的计算，一定要注意合并前后各项因素的
变化导致房地产价格水平的差异，并严格按《规范》要求选取合适
的估价方法计算合并前后的价格。
㈡ 增值额的分配要准确、合理
相邻土地合并后，往往会使效用增大，价值升高，从而产生额
外的增值。因此，邻地合并经营能使双方获得额外的收益；而一方
购买另一方的土地，卖方的要价一般会高于土地本身正常的市场价
格。无论是邻地双方合并经营还是一方购买另一方的土地，都需要
我们对土地价格进行评估，以便确定各自的出资额及卖方的合理要
价。而解决这个问题的关键，则是合理地将增值额进行分配。将增
值额进行分配，大致有以下三种方法可供选择：
各自所占增值额的分配比例分别为a1/（al+a2）×100%和
a2/（al+a2）×100%，a1、a2为合并前地块各自的单价。
⑵ 以合并前地块各自的面积为基础进行分配
各自所占增值额分配比例分别为S1/（S1+S2）×100%和
S2/（S1+S2）×100%，S1、S2为合并前地块各自的面积。
⑶ 以合并前地块各自的总价为基础进行分配
对三种方法计算的结果根据影响程度大小不同，取加权平均值
即可综合得出最终的增值分配率，计算出邻地合并产生的增值额。
以上三种计算方法中，第一种方法的计算结果应占有较大权重比例。
⑴ 以合并前地块各自的单价为基础进行分配
各自所占增值额分配比例分别为A1/（A1+A2）×100%和
A2/（A1+A2）×100%，A1、A2为合并前地块各自的总价。
因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应
当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得的分配额。而土地
合并后增值的原因，主要是影响房地产价格因素中的个别因素如面
积、形状或是临街状况等（因为是邻地，所以影响价格的其他因素都
相同）得到了改善。就合并前的地块而言，个别因素较好的地块对增
值额的贡献自然要较大。而个别因素较好的地块其单价也一定会较
高。也就是说，单价是反映出地块对增值额贡献程度的主要因素，
按单价计算出的增值分配率也应占有较大权重比例。