案例2-8」
㈠ 房地产实物状况因素分析
估价对象土地有两宗，地块A面积1500㎡，北侧临接宽度约
15m的铺装公路，临路宽度约50m，深度25～35m，是稍为不规
整形的普通临街地。地块B面积5500㎡，东侧临街宽度约80m，
深度70m，为整形大宗土地，并与地块A相邻接。这两宗土地均
地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件属普通程度，电
气、煤气、上下水道等基础设施完备。城市规划上属商业区，容积
率600%.
就当地的标准使用及现在与将来的动向、城市规划上的管制等
方面来看，地块A与地块B的最有效使用，应该是合并兴建办公大
楼。现评估地块A、B的邻地购买价格。
㈢ 市场背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估价方法选用
由于估价对象是在旧市区内的土地，未能收集到适当的收益实
例，所以，应以买卖实例，即市场比较所求得的比准价格为标准来
决定估价额。
㈥ 估价测算过程
⑴ 评估A、B、C的空地价格
A、B两宗土地以市场比较法估价，C地以假设开发法估价（过
程从略），结果如下：
① A地的空地价格（a），单价为14850元/㎡；总价为
22275000元。
③ C地的空地价格（c），（A、B合并后为C），单价为15675
元/㎡；总价为109725000元。
⑵ 计算合并使用分配率
① 计算增值总额：
增值总额=c-（a+b）=37537500（元）
⒈ 计算面积因素对增值的影响