房地产投资分析中的投资与成本
房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有
较大差异。
⑴ 开发项目总投资
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资
是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资
金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建
设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的
的固定资产和其他资产。开发建设投资构成如图6-1所示。
图 6-1 房地产开发项目总投资的构成
⑵ 开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务
和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目
有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种
产品的产品成本。
⑶ 经营成本
经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照
国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、
开发项目总投资开发建设投资经营资金
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费用
建筑安装工程费用
公共配套设施建设费用
开发间接费用
财务费用
管理费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费用
开发产
品成本
开发经
营成本
固定资
产及其
他资产
商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于
分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当
期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应
结转的经营成本。
⑷ 期间费用
开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发
经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项
目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售
费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的
期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房
地产置业投资项目的期间费用计为运营费用