经营收入、利润和税金
㈠ 经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收
入。包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=销售房屋面
积×房屋销售单价，出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价，
自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。经营
收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品（房屋）只有
在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收
益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量（完
成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
㈡ 利润
利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的
最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种
直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销
售税金后的盈余部分，称为投资者的经营利润（或称盈利），这是房
地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。经
营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方
的财政收入；另一部分留给企业，作为其可分配利润、企业发展基
金、职工奖励及福利基金、储备基金等。根据财务核算与分析的需
要，企业利润可分为经营利润、利润总额（又称实现利润）、税后利
润和可分配利润等四个层次。
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加
-土地增值税
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入
+配套设施销售收入
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入
期间费用=管理费用+销售费用+财务费用
利润总额=经营利润+营业外收支净额
税后利润=利润总额-所得税
可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金
+未分配利润）
㈢ 税金
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征
收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。
税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，
具有强制性、无偿性和固定性的特点。税收不仅是国家和地方政府
获得财政收入的主要渠道，也是国家或地方政府对各项经济活动进
行宏观调控的重要杠杆。
目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：
⑴ 经营税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育费
附加，又称"两税一费".营业税是从应纳税房地产销售或出租收
入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳
税销售（出租）收入×税率，目前营业税的税率为5%.城市建设维护
税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税
额的7%和3%.
⑵ 城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发
投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地
等级、用途按占用面积征收；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳
的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地
使用税和房产税在企业所得税前列支。
⑵ 企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产
开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应
纳税所得额×税率。应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金
额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33%.