2005年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》参考答案

一、问答题

（一）答：

1.在估价程序上应特殊注意：

（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（未说明无利害关系给0分）并在报管中做出相应说明。

（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。

（3）公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。

2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估机构确定。

3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。（或按完全产权评估）

（二）答：

1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人）。

2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。

3.应注意以下费用：

（1）拍卖机构佣金；

（2）补缴土地使用权出让金；

（3）房地产交易相关税费；

（4）估价机构的评估费用；

（三）答

1.错误

（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；

（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；

（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；

（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）

2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

二、单项选择题

（一）1.A

2.D（关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润）

3.C

4.D（关于保险评估3500万元的，D为保险金额不能超过3500万元）

（二）5.B（关于小区减值的，B为绿地率减少）

6.D（关于小区增值的，D为交通条件改善）

7.C（关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额）

（三）8.B（关于出几个报告的，B为出两份报告）

9.A（关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价）

10.B（关于乙厂区土地估价的，B为市场价格扣减土地出让金）

三、指错题

1.结果报告缺估价原则；

2.结果报告中缺少估价方法定义；

3.技术报告缺市场背景分析；

4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税1

5.市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致；

6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）；

7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样；

8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建取值900元/m2缺少具体说明）；

9.假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费；

10.假设开发法中未扣减利息；

11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的；

12.假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润；

13.成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；

14.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；

15.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本；

16.成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；

17.成本法中应该考虑销售税费；

18.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本；

19.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；

20.估价结果缺少单价。

四、改错题

1.有效毛收入的计算不应包括物业费

22000×50×12×（1-10％）=11880000元

2.管理用房未出租不应算空置

年管理费用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

3.遗漏房产税

房产税：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元

年费用合计：

4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

年净收益=11880000-3507274=8372726元

4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。