第一节 房地产估价技术路线概述
一、房地产估价技术路线的概念
房地产估价机构接受了估价委托并且明确了估价目的、估价时
点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要的工作
就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选
择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。
房地产估价的技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵
循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人
员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。
确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的
认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程
房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产
价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形
成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路
线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象
房地产的价格内涵。
下面以《规范》中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线
与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。
以《规范》第6.4.4条为例：
“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，
评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地
使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：
⑴ 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后
预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权
出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为
相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
⑵ 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等
由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。“
这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种
估价技术路线。这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨
土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让
金价款后的余额部分。