收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房
地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后
累加，用所得结果作为估价对象的房地产价格。收益法所体现的估
价技术路线是：房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的。
假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：
未完成的房地产的价值取决于它完成后的价值与从未完成到完成阶
段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同
的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。例如，对一宗尚
未完成的房地产开发项目的估价，我们可以采用成本法，求取获取
土地的价格、已投入的建造成本和各项相关费用、利息、利润、税
费，累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也体现了一种
技术路线。它所反映的价格形成过程是：房地产价值是由构成房地
产价值的各组成部分积算而形成的。也可以采用假设开发法先确定
该项目完成后的市场价值，再扣除由未完成状态继续建造至完成所
需的各项投入和利息、利润、税费，由此也可得出估价对象的价值。
这种方法所反映的价格形成过程是：未完成房地产价值最终取决于
它开发建设完成后的市场价值，由后者可以推算出前者。
所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可
分的关系。
⑵ 把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法
由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内
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涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定
估价对象的价值，所以，把握房地产估价技术路线有助于正确理解
和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式
上的不同而迷惑。
第二节 房地产估价技术路线的确定
一、确定房地产估价价值标准
㈠ 房地产估价的公开市场价值标准
房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问
题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地
产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，
从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值
标准的影响。国际上通行的和世界各国（地区）制定的估价规范（或标
准、指南等类似文件）中，价值标准也都是一个重点强调的问题。
通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标
准是公开市场价值标准。因此，在上述国际通行的各种估价规范中，
都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标
准。目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场
价值标准。《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重
要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的
意义。