㈡ 房地产估价技术路线与替代原则
遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等
条件下的正常价格。
替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值
的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料
进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相
同市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。
替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过
程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的价值。对于房地
产交易目的而言，该价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立
的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的
近期成交价格来确定估价对象的价值。
在确定房地产估价技术路线时，无论采用什么估价思路和估价
方法，都必然首先承认替代原则：市场法是用类似房地产的成交价
格来“替代”估价对象的价值，收益法是用估价对象未来的收益“替
代“估价对象的价值，成本法是用估价对象各组成部分的价格来”替
代“估价对象的价值，等等。
㈢ 房地产估价技术路线与最高最佳使用原则
遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前
提估价。
房地产估价中所确定的价值，实质是房地产的经济价值，而房
地产的经济价值是在房地产的使用过程中实现的。最高最佳使用原
则要求在估价时应确定估价对象处于最高最佳使用状态时的价值，
因此最高最佳使用原则本身就给我们提供了这样一个确定房地产估
价技术路线的基本思路：在估价时要首先确定房地产的最高最佳使
用状态，进而才能确定房地产在这种状态下的价值。
㈣ 房地产估价技术路线与估价时点原则
估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效
性。
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的
时间价值，在不同的时间点上发生的现金流对其价值影响是不同的。
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所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价
时点不一致，应当折算为估价时点的现值。在确定估价技术路线涉
及到估价对象房地产的价格形成过程时，也就要注意到这一点，不
能直接将不同时间点上发生的现金流直接相加，而要进行资金时间
价值换算以后再相加。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场
价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。
所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价
结果作为估价对象在其他时点的价格。因此在确定估价技术路线时，
就要注意要根据不同的估价时点确定估价所依据的房地产市场情
况，进而确定在此种房地产市场情况下的房地产总体价格水平。
估价时点原则的另外一层含义是：估价对象在不同的估价时点
的状态是不同的，相应就会有不同的价格。例如一宗房地产在其未
完工时的状态与竣工后的状态不同，相应地就有不同的价格。在确
定估价技术路线时，就要注意准确把握估价对象在所规定的估价时
点时的状态，进而决定估价对象在该状态下的价格内涵。