㈠ 房地产实物状况因素分析
估价对象于1999年9月通过出让方式取得土地使用权，2001
年年初拆迁完毕，同年年中完成三通一平，××广场项目由市建×
公司承建，2002年1月破土动工，2002年12月28日主体封顶，
2003年1-4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装
修阶段，预计2003年9月中旬1～6层可先期投入使用，全部装
修工程于2003年12月31日前结束，届时整栋大楼正式投入营运。
估价对象具有最通透实用的平面布置，建成后将是市中心最大规模
的购物中心之一。
××广场外部柱面用镜面不锈钢，其余外部饰面用进口复式铝
合板玻璃幕墙（大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自
日本，铝板产自法国，装饰带、百页窗产自台湾），大理石贴面；室
内地面为人造大理石；石膏板隔板；隔删式铝合金、硅钙板吊顶；
不锈钢卷帘门。
设备配置情况如下：
电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部，货梯4部，扶梯32部；
空调：韩国LG中央空调系统；
消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；
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防盗保安系统：多媒体智能报警系统，TA4紧急广播及背景音
乐系统；
通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座；
物业管理：楼宇自动化管理系统；
备用电源：美国康明斯大功率发电机组。
㈡ 区位状况因素分析
估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街约
50米远，临街宽度为110米；目前青年路和交通巷道路改造计划
已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小
商品批发市场，为C市商业黄金口岸。
㈢ 市场背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成
本法分别进行估价。
㈥ 估价测算过程
⑴ 收益法
具体采用报酬资本化法进行测算。通过将估价对象未来各期的
正常净收益，用适当报酬率折算到估价时点上的现值，确定为估价
对象价格的一种估价方法。
① 求取理论预期收益
假设估价对象在2003年12月31日营运时即达到稳定租用状
态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下（单位：万元）：