⑥ 桑拿理疗部：可同时容纳40人，消费标准按350元/人。日
计，空置率取40%，1年按360个营业日计。
40×350×360×（1-40%）×10-4=302.40（万元/年）
年收入合计：500.49万元/年
⑵ 年费用的测算
① 年维修费：估价对象年维修费取折旧费的80%.
估价对象俱乐部综合楼为3层框架结构，建筑面积为4200㎡，
建造单价取900元/㎡，耐用年限为60年，残值率为0%；网球室
为1层全钢网结构，建筑面积为4600㎡，建造单价为800元/㎡，
耐用年限为60年，残值率为0%.
（900×4200+800×4600）×（1-0%）/60×80%×10-4
=9.95（万元/年）
② 年管理费：取年收入的4%.
500.49×4%=20.02（万元/年）
③ 年保险费：取房屋造价的2‰。
（900×4200+800×4600）×2‰×10-4=1.49（万元/年）
④ 房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，
房产税按房产余额的1.2%计，房产余额是房产原值一次扣除一定
比例（一般为30%）后的余额。
（900×4200+800×4600）×（1-30%）×1.2%×10-4
=6.27（万元/年）
⑤ 营业税及附加：按年收入的5.65%计。
500.49×5.65%=28.28（万元/年）
⑥ 经营费用：网球室、KTV包房、餐饮部、休闲清吧、舞厅、
桑那理疗部的经营费用（含装修及设备设施更新改造费用）分别为响
应年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%.
65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+
16.20×50%+302.40×50=249.62（万元/年）
则，年费用合计为：
9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62（万元/年）
⑶ 资本化率的确定
采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值
安全利率：取目前国家一年期存款利率为2.25%；风险调整值
（0~9%）：取6%
则，资本化率为2.25%+6%=8.25%
⑷ 尚可使用年限的确定
委托人拥有估价对象房地产30年（1999年2月1日至2029
年1月31日）的使用权，至估价时点已使用1.5年，故尚可使用年
限为28.5年。
⑸ 估价对象房地产租赁权收益价格为