㈡ 成本法测算过程
⑴ 采用市场比较法测算估价对象土地使用权价格
① 可比实例与估价对象基本情况（见表2-16）。
表2-16
比较项目
A
B
C
估价对象
房屋坐落
香港路
万松园路
台北路
崇仁路225号
地段等级
五级
五级
五级
五级
土地取得方式
出让
出让
出让
出让
用途
综合
综合
综合
综合
土地生熟程度
熟地
熟地
熟地
熟地
交易情况
正常
正常
正常
交易时间
近期
近期
近期
地价（元/㎡）
1480
1500
1650
28.5500249.62112006.70（）
8.25%（18.25）
……
×。=……+……
万元
② 修正系数（见表2-17）。
表2-17
修正系数
可比实例
比较项目
A
B
C
交易情况修正
100/100
100/100
100/100
交易时间修正
100/100
100/100
100/100
区位状况修正
100/95
100/95
100/105
实物状况修正
100/95
100/100
100/100
注：①交易情况修正：可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，则可比实
例A、B、C交易情况修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
②交易时间修正：近期土地使用权转让市场无大变化，则可比实例A、B、C交易时
间修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
③区位状况修正：可比实例A在交通便捷度方面略差于估价对象，可比实例B在环
境、卫生方面略差于估价对象，而可比实例C在环境、卫生方面优于估价对象，
则可比实例A、B、C、区位状况修正系数分别为100/95、100/95、100/105
④实物状况修正：可比实例A在土地生熟程度、土地使用权剩余年限方面稍劣于估
价对象，而可比实例B、C在临街状况、土地生熟程度、土地使用权剩余年限等实
物状况方面与估价对象相仿，则可比实例A、B、C实物状况修正系数分别为
100/95、100/100、100/100.
③ 根据修正系数测算估价对象土地使用权比准价格
修正单价A=
1480×100/100×100/100×100/95×100/95=1640（元/㎡）
修正单价B=
1500×100/100×100/100×100/95×100/100=1579（元/㎡）
修正单价C=
1650×100/100×100/100×100/105×100/100=1571（元/㎡）
取平均值，得
比准单价=（1640+1579+1571）/3=1579）元/㎡）
估价对象土地使用权比准价格为：1597×6000×10-4
=958.20（万元）