「案例2-5」
××房地产保险估价技术报告
㈠ 实物权益状况因素分析
估价对象为××省建筑物资供应运输公司所有的××市民主路
484号房地产中第11栋建筑物，其建筑面积588.81㎡.
估价对象房地产为房屋所有权证“××房自字第05-1887号”
所载第11栋建筑物，估价人员现场勘察，该房屋已于2004年4
月30日下午2点50分被火烧毁，火势于当日晚上10点基本熄灭，
经过几个小时的焚烧，屋顶被烧坏，大部分墙体已坍塌，房屋在被
火烧之前作为商业门面经营建筑材料，是经厂房改建而成的，投保
用途系生产用房（大修车间），砖混结构，高一层，建筑面积588.81㎡，室内外未经二次装修，水泥地面，墙面普通抹灰。
㈡ 区位状况因素分析
××省建筑物资供应运输公司所有的房屋位于××市民主路
484号，东临市建二公司，南临舒家街，西临铁路干线，北临交通
主干道民主路。地上建筑物共16栋，总建筑面积8561.01㎡（不含
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新建未确认产权的房屋），用地面积14085.19㎡.该地区交通便捷，
距××火车站、××长途汽车站只需几分钟车程，道路通达，各项
配套服务设施齐全。
㈢ 市场背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估价方法选用
因房地产保险主要是对建筑物的保险，土地由于具有不可毁灭
性，故房地产保险中的估价主要是对地上建筑物的估价。建筑物不
能脱离土地而独立存在，影响建筑物和土地的市场价值的一些共同
因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，
那么在建筑物估价时就不应重复考虑。基于上述理由，本次估价选
用成本法进行测算。
㈥ 估价测算过程
⑴ 房屋火灾前价值
① 重新建造完全价值
房屋所有权证显示，房屋系砖混二等，始建于1986年，高一
层，建筑面积588.81㎡，按照××市现行房屋重置价格标准，房
屋重置完全价为500元/㎡.
② 新旧程度的判定
建筑物的折旧是指建筑物因时间经过所造成的损耗，估价对象
投保用途作生产用房（大修车间），综合建筑物的潜在因素、施工年
代、使用状况及维修等多项因素对成新率的影响，估价人员采用综
合判断法确定建筑物的成新率，依据公式：
成新率=A1×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年
限）]+A2×完损等级评定系数+A3×综合判定系数
式中A1、A2、A3为加权系数，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚
可使用年限取22年，已使用年限为18年，完损等级评定系数为
0.45，综合判定系数为0.45.
新旧程度=0.3×[22/（18+22）]+0.3×0.45+0.4×0.45
=48%
③ 房屋火灾前价值计算
依据公式：
房价=（房屋重置价×新旧程度）×（1+各项调节系数）×建筑面积
式中各项调节系数为基础、层高、跨度等多项因素的综合值。
房屋火灾前价值=（500×48%）×（1+5%）×588.81
=14.84（万元）
⑵ 房屋火灾后残余价值
房屋残值是残余旧料价值。根据委托人提供的现场清理资料，
该房屋顶烧塌，门窗全部焚毁，屋架严重变形，现场清后，剩下砖
约7600块，扣除折旧后计760元，废铁变卖500元，房屋火灾后
残余价值为l260元。
㈦ 估价结果确定
根据××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来
看，上述测算结果基本上符合实际情况，最终确定火灾损失为：
房屋火灾前价值-火灾后残余价值=14.84-0.13
=14.71（万元）
大写：人民币壹拾肆万柒仟壹佰元整。