第十节 企业各种经济行为涉及的房地产估价
一、企业各种经济行为涉及的房地产估价的类型
随着社会主义市场经济体制的确立和发展，企业行为主体的性
质在逐渐变化，以适应经济体制改革、建设市场经济的需要。在公
有制占主导地位的前提下，其他经济成分有了较快的发展。各种经
济成分并存的局面已经形成。各种经济成分之间的合资、参股、产
权交易变动逐渐增多，企业的经济行为日趋多样化、复杂化。无论
是企业间、行业间及不同所有制经济主体间、或涉外经济联营合作
以及债务处理、破产等，都涉及到房地产价值的确定。因此，房地
产估价是企业各种经济活动中不可缺少的一个环节。
同时，企业投资结构的多元化也带来了产权及收益的问题，加
之投资、信贷、利税政策的多次调整，使得企业资产产权归属出现
了许多争议和混乱。因此，产权明晰成为企业的各种经济活动的前
提。而作为企业资产中重要组成部分的房地产，在企业的经济行为
中也必须遵循这一前提。从这一前提出发，在这种目的下的房地产
估价就可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种
类型。
㈠ 房地产权属发生转移
企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产
权属的转移。企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，
均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、
兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。例如：某企业将
其厂房设备及相应的土地使用权作价，作为该企业与其他企业或投
资者合资、合作的条件，并在新设立的股份公司中占有相应的股份，
则该企业的房地产权益实际上已经转移到新设立的公司。按照公司
法的有关规定，对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土
地使用权，必须进行评估作价。因此，类似这种经济活动中的房地
产估价就属于权属发生转移这一类型。
㈡ 房地产权属不发生转移
企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转
移。例如：某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权，
与另一愿提供生产技术、设备和流动资金的企业组成联营公司，共
同生产市场急需的某一轻工产品，则该国有轻工企业的房地产权属
虽然没有发生转移，但为确定其在联营公司中的利润分配比例，同
样需要评估其投入的房地产价值。
二、估价的假设前提
在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业
经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《规范》
要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转
换用途前提“进行估价。
无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的
最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象
单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作
为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。