三、项目合法有效性分析
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市
房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项
目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项
目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等
全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。
该项目已取得北京市计划委员会（现北京市发展与改革委员
会）、北京市建设委员会的《关于开发建设曙光地区农村发行试点工
程项目建议书的批复》、《关于开发建设曙光地区农村改造试点工
程可行性研究报告的批复》、《关于确认××花园建设单位的函》、
《关于北京××集团部分开发建设项目变更建设单位的复函》及《关
于××花园项目建议书（代可研）的批复》，并已获得北京市城市规
划管理局（或北京市规划委员会）颁发的《建设用地规划许可证》、
《审定设计方案通知书》和《建设工程规划许可证》及北京市建设
委员会颁发的《建设工程施工许可证》，并于2001年10月12日
与北京市国土资源和房屋管理局签定了《北京市国有土地使用权出
让合同》，并取得了北京市人民政府颁发的《国有土地使用证》，
现已取得《商品房预售许可证》。从目前项目的进展情况和已获得
和各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。
四、项目建设的必要性
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㈠ 建设意义
××花园位于北京市海淀区昆玉河西岸，是北京市实现城市绿
化隔离带的第一个试点项目——曙光工程之中的住宅建设项目。曙
光工程是北京市政府全力推动的城市绿肺工程，位于海淀四季青乡
境内，北起板井路（西郊机场路），南至市农科院蔬菜研究中心，东
起蓝靛厂南路，西至四环路，总占地面积115公顷，绿化率达64.45；
其中曙光花园小区总规划建设用地29.7公顷，总建筑面积约67.75
万平方米。包括本项目在内的曙光花园的开发建设对改善该地区的
环境状况起到了积极的作用，在该地区周边建设居住及配套服务项
目是必要的。
㈡ 最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，项目要以房地产的最高最佳使用
为前提。所谓最高最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最
可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合
理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。
衡量、判断房地产项目是否处于最优使用状态主要从下列方面：
◎ 在法律上允许（规划及相差政策法规许可）的前提下即不受
现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其
可能的最优用途使用。
该项目已取得北京市计划委员会（现北京市发展与改革委员
会）、北京市建设委员会、北京市城市规划管理局（或北京市规划委
员会）、北京市国土资源和房屋管理局以及北京市人民政府颁发的相
应证件和批复。因此，从目前情况分析，项目符合“在法律上允许”
的前提条件。
◎ 在技术上可行即不能把技术上无法做到的使用当作最高最
佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行分析。
该项目的建筑设计由××有限公司设计，由北京××建设工程
有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技术属于目前国内正
常施工的技术范围之内，不包含在无法实际操作的设计，因此，该
项目符合“在技术上可行”原则。