⒊ 所以
FIRR=14%+1%×1701.6/（1701.6+870.7）=11.66%
⑻ 资本金财务内部收益率和财务净现值
① 求NPVE.
因为icE=14%，故
② 求FIRRE
⒈ 因为iE1=14%时，NPVE1=789.8万元
⒉ 设iE2=15%，则可算出NPVE2=-224.3万元
⒊ 所以FIRRE=14%+1%×789.8/（789.8+224.3）=14.78%
⑼ 因为FNPV=4747.1万元>0，FIRR=11.66%>10%，故该项目从全投资的角度看可行。
因为FNPVE=789.8万元>0，FIRRE=14.78%>14%，故该项目从资本金投资的角度看，可行。
⑽ 讨论：在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与
全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%.
「例6-4」 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地
产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性；如果在
10年经营期内年平均通货膨胀率为5%，问公司投入该项目资本的实际收益率是多少？
单位：万元
年 份
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
购楼投资
24450
净租金收出
4500
4700
5000
5100
4900
5100
5300
4900
4800
4300
净转售收入
16000
「解」
⑴ 在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率（或称表面收益率），计算过程如附表：
从附表的计算可以得出，该投资项目的财务净现值为271.93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法
计算得到：
FIRR=18%+1.0%×271.93 / [271.93-（-735.34）]
=18.27%>18%
由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼
平均投资收益率水平，因此该项目可行。
21534815315285.0658.29331.0（114%）（114%）
1404.713545.911031.51114%（114%）14%（114%）