（114%）（114%）
789.8EFNPV……
=.++
++
……
+……++……++
++
=万元
单位：万元
年份
净现金
流量
ic=18%
i=19%
净现值
累计净现值
净现值
累计净现值
0
-24550
-24550.00
-24550.00
-24550
-24550
1
4500
3813.56
-20736.44
3781.51
-20768.49
2
4700
3375.47
-17360.97
3318.97
-17449.51
3
5000
3043.15
-14317.82
2967.08
-14482.43
4
5100
2630.52
-11687.30
2543.21
-11939.22
5
4900
2141.84
-9545.46
2053.34
-9885.88
6
5100
1889.20
-7656.26
1795.93
-8089.96
7
5300
1663.80
-5992.46
1568.36
-6521.59
8
4900
1303.59
-4688.87
1218.49
-5303.10
9
4800
1082.19
-3606.68
1003.04
-4300.06
10
20300
3878.61
271.93
3564.73
-735.34
注：净现值由净现金流量以现值系数[公式1/（1+i）n]计算得来，其中i为折现
率，n为年数，18%为第一次试算，其所对应的累计净现值即为所求的财
务净现值，由于累计净现值为正，故选用折现率19%作第二次试算。
⑵ 计算项目实际收益率
实际收益率（Rr）、表面收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系
式为：
（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）
通过计算已得到Ra=18.27%，又知Rd=5%，所以Rr可以通过
下式计算得：
（1+0.1827）=（1+Rr）（1+0.05）
求解得Rr=12.64%
因此，该项目投资的实际收益率为12.64%.
二、静态盈利能力指标计算实例
「例6-5」 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗
占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建
筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14
层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/㎡，专业人员费用为
建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费
为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，
市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%
和6.5%，预计建成后售价为12000元/㎡.项目开发周期为3年，
建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、
其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季
度计息，融资费用为贷款利息的10%.问项目总建筑面积、标准层
每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？