20.房地产市场分析的内容 （三类分析）
宏观因素分析
市场状况分析（四方面分析）
供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析
估算市场供给总吸纳量
估算项目吸纳量
项目吸纳量＝市场供求缺口×拟开发项目市场占有率
提出有利于增加市场占有率的建议
相关因素分析
【2009年真题】
在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ ）。
A．市场需求上限
B．市场有效需求
C．市场现实需求
D．市场最低需求
【答案】A
【2009年真题】
某市2008年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（ ）万平方米。
A．500.0
B．537.5
C．612.5
D．650.0
【答案】C
【2009年真题】
某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（ ）战略。
A．形象差异化
B．人员差别比
C．服务差别比
D．产品差别比
【答案】D
【解析】别墅对于开发商来说是产品，提供别样化的产品即产品差别化。
【2009年真题】
某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（ ）。
A．替代性
B．发展性
C．地区性
D．复杂性
【答案】B
【解析】消费者市场具有广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性等十大特点。
【2009年真题】
房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。
A．选择合适的项目位置
B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型
D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
【答案】ABC
【解析】D是针对购房者和租房者；E出让是政府的职责，主体是政府。本题可用常识判断，看哪些事情是开发商做的。
【2009年真题】
开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。
A．供需分析
B．竞争分析
C．市场占有率分析
D．投资收益扫析
E．宏观因素分析
【答案】ABC
【解析】注意都题的层次。房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。而在第二大类市场状况分析中包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四类。注意一定要区别考哪个层次。
【2009年真题】
一个整体事项能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）
【答案】对
【解析】不同细分市场之间的需求存在差异，而同一细分市场的需求具有较多的共同性。