2011年房估师考试经营与管理第六章知识点6

　　13.财务内部收益率（FIRR）（financial Internal Rate of Return）

　　概念

　　财务内部收益经是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率

　　公式

　　NPV＝0时，求i

　　经济含义（三种含义）

　　项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率

　　以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回

　　也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

　　内部收益率函数的性质－是减函数

　　i1时，净现值为NPV1＞0，则IRR一定比i1大

　　i2时，净现值为NPV2＜0，则IRR一定比i2小

　　计算方法－插值法

　　i1时，净现值为NPV1＞0

　　i2时，净现值为NPV2＜0

　　I1和i2之差不应超过1%－2%

　　

　　判定标准－将IRR与行业基准收益率或目标收益率ic比较

　　IRR≥ic时，项目在财务上可行

　　IRR 指标说明－有可能出现多解或无解的情况

　　对于净现金注量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化的，FIRR有唯一的实解

　　对于净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化的非常规项目，FIRR可能有多个实解

　　14. 动态投资回收期

　　概念

　　是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标

　　适用范围

　　一般用于评价开发完成后用来出租或自营的项目

　　也可以用来评价置业投资项目

　　公式

　　判定标准－将动态投资回收期Pb与基准回收期PC相比较

　　如果Pb≤Pc，则项目在财务上可行

　　如果Pb＞Pc，则项目在财务上不可行

　　求解动态投资回收期的步骤

　　第一步，求出各期的净现金流量

　　第二步，将各期的净现金流量折现（求出现值）

　　第三步，逐期累计净现金流量的现值

　　第四步，套用公式计算