2011年房估师考试经营与管理第六章知识点7
来源：建设工程教育网发布时间：2011-10-10
15.通货膨胀对动态指标的影响
考虑了通货膨胀后，实际收益率、名义收益率与通货膨胀率之间的关系
（1+名义收益率）＝（1+实际收益率）（1+通货膨胀率）
16.全部资金和自有资金现金流量表的区别
全部资金现金流量中，不出现贷款还本付息的项目，自有资金现金流量中，有贷款还本付息这一项目
全部资金现金流量中，现金流出为全部现金流出，而自有资金现金流量表中，只有自有资金流出
| 全部投资现金流量 | 自有资金现金流量 | |
| 流出项目内容 | 流出为全部资金流出 | 仅有自有资金流出 |
| 还本付款项目 | 无贷款还本付息 | 有贷款还本付息 |
注意
在计算时，注意公式要套用多个公式，但本质是仍是六种基本换算
资本金（自有资金）的收益率一定大于全部资金收益率，因为借款部分还有利息（成本）支出
17.成本利润率
概念
是指开发利润占总开发成本的比率。实际是对开发商所承担的开发风险的回报
公式
项目总开发价值
项目销售的，项目总开发价值等于总销售收入扣除销售税费后的净销售收入
项目出租时，为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和
如考虑土地增值税时，应再减去土地增值税即为开发利润
判定标准
成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受
目标利润率的影响因素
项目所在地区的市场竞争状况
项目开发经营期长度
开发项目的物业类型
贷款利率水平
说明
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不是分年
成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率