静态盈利能力指标计算实例
「例6-5」 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗
占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建
筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14
层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/㎡，专业人员费用为
建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费
为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，
市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%
和6.5%，预计建成后售价为12000元/㎡.项目开发周期为3年，
建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、
其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季
度计息，融资费用为贷款利息的10%.问项目总建筑面积、标准层
每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？
「解」
⑴ 项目总开发价值
①项目建筑面积：4000×5.5=22000（㎡）
②标准层每层建筑面积：
（22000-4000×60%×4）/10=1240（㎡）
③项目总销售收入：22000×12000=26400（万元）
④销售税费：26400×6.5%=1716（万元）
⑤项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）
⑵ 项目总开发成本
①土地成本：5000万元
②建造成本：22000×3500=7700（万元）
③专业人员费用（建筑/结构/造价/机电/监理工程师等费用）：
7700×8%=616（万元）
④其他费用：460万元
⑤管理费：
（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（万元）
⑥财务费用
⒈ 土地费用利息：
5000×[（1+12%/4）3×4-1]=2128.80（万元）
⒉ 建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用利息：
（7700+616+460+482.16）×[（1+12%/4）（2/2）×4-1]
=1161.98（万元）
⒊ 融资费用：
（2128.80+1161.98）×10%=329.08（万元）
⒋ 财务费用总计：
2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）
⑦市场推广及销售代理费用：
26400×（0.5%+3.0%）=924（万元）
⑧项目总开发成本：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924
=18802.02（万元）
⑶ 开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元）
⑷ 成本利润率：5881.98/18802.02×100%=31.28%
「例6-5」中，项目建成后出售或在建设过程中就开始预售，
这只是在房地产市场上投资和使用需求旺盛时的情况，在市场较为
平稳的条件下，开发商常常将开发建设完毕后的项目出租经营，此
时项目就变为开发商的长期投资。在这种情况下通过计算开发商成
本利润率对项目进行初步经济评价时，总开发价值和总开发成本的
计算应有一些变化出更。「例6-6」就反映了这些变化。
「例6-6」 某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买
了一块写字楼用地50年用权。该地块规划允许建筑面积为4500㎡，有效面积系数为0.85.开发商通过市场研究了解到当前该地区
中档写字楼的年净租金收入为450元/㎡，银行同意提供的贷款利
率为15%的基础利率上浮2百分点，按季度付息，融资费用为贷款
利息的10%.开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为
1000元/㎡，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其
他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用
和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入
的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%.项目开发周期为
18个月，建设期为12个月，试通过计算开发商成本利润率，对该
项目进行初步评估。
「解」
⑴ 项目总开发价值
①项目可出租建筑面积：4500×0.85=3825（㎡）
②项目每年净租金收入：3825×450=172.125（万元）
③项目总开发价值：
P=172.125×（P/A，9.5%，48.5）=1789.63（万元）
⑵ 项目总开发成本
①土地成本：425万元
②建造成本：4500×1000=450（万元）
③专业人员费用（建筑/结构/造价/机电/监理工程师等费用）：
450×12.5%=56.25（万元）
④其他费用：60万元
⑤管理费：（425+450+56.25+60）×3.0%=29.74（万元）
⑥财务费用
⒈ 土地费用利息：
425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56（万元）
⒉ 建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用利息：
（450+56.25+60+29.74）×[（1+17%/4）0.5×4-1]
=51.74（万元）
⒊ 融资费用：（120.56+51.74）×10%=17.23（万元）
⒋ 财务费用总计：120.56+51.74+17.23=189.53（万元）
⑦市场推广及出租代理费：172.125×20%=34.43（万元）
⑧项目开发成本总计：
425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43
=1241.35（万元）
⑶ 开发商利润：1789.63-1241.35=548.28（万元）
⑷ 开发商成本利润率为：
548.28/1241.35×100%=44.17%
应当指出的是，当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很
大，计算开发商成本利润率就显得意义不大，因为开发商成本利润
率中没有考虑经营期限的因素。此时可通过计算项目投资动态盈利
能力指标，来评价项目的经济可行性。