「例6-7」 某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段
建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。
该项目规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡，
总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000㎡（含写字楼
104900㎡，商住楼60l00㎡，商场81000㎡，管理服务用房l000㎡），地上容积率为6.175；地下建筑面积50000㎡（含商场11000㎡，停车库25000㎡，仓库5000㎡，技术设备用房7000㎡，管
理用房2000㎡）。
项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土
地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底
完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于
2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11
月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼
C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1
月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使
用。
假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造成本（开发
成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费
用、开发成本、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实
际情况。对该项目进行初步财务评价。
「解」
⑴ 项目销售收入
①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱
乐用房的面积共245000㎡和地下11000㎡的商场、5000㎡的仓
库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分
配情况如下表所示。
项目出售建筑面积分配表 单位：㎡
销售状况
写字楼
商住
楼C
商场
停车库
仓库
其他
合计
主楼A
副楼BD
一
期
出售
60100
22400
45500
12500
2500
143000
其他
5500
5500
二
期
出售
22400
60100
45500
12500
2500
143000
其他
5500
5500
总计
60100
44800
60100
91000
25000
5000
11000
297000
②销售收入
单位：万美元
年 份
2001
2002
2003
2004
2005
合计
销售收入
0
3014
26642
45280
11130
86066
注：写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车场、仓库的售
价分别为3000、2800、3850、720和1000美元/㎡.
⑵ 项目开发成本及费用情况分析
项目开发成本及费用汇总表 单位：万美元
序号
项目或费用名称
金额
1
土地费用
14400
1.1
1.2
1.3
1.4
土地出让金
城市建设配套费
拆迁安置补偿费
购买土地使用权手续费及税金
5610
2300
6370
120
2
开发成本
21788
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
前期工程费
①规划设计
②项目可行性研究
③地质勘探测绘
④施工现场"三通一平"
建筑安装工程费
①结构工程
②装修工程
③机电设备及安装工程
基础设施费
①附属工程费（含室外道路广场、煤气站、势力站、变电室和锅炉房等）
②室外工程费（含自来水、雨水、污水、煤气、势力、供电、电讯、
道路、照明、绿化、环卫工程等）
公共配套设施费
①代建市政道路1200㎡
②代市政绿化800㎡
③人行天桥及地下通道
行政性收费（含质量监督、招标管理、预算费、施工执照费、竣工图
费、保险费等）
开发间接费（2.1~2.5）×4%
1040
650
210
60
120
16770
5650
5870
5250
1130
630
500
1590
226
154
1210
420
838
续表
3
开发费用
16152
3.1
3.2
3.3
管理费（1+2）×3%
销售费用
①广告宣传及市场推广费（销售收入×0.5%）
②销售代理费（销售收入×2%）
③销售手续费（销售收入×1%）
财务费用
①土地费用及相应管理费利息（15%，2.5年）
②开发成本与相应管理费利息（15%，1.375年）
③融资费用 （贷款利息×10%）
1086
3012
430
1712
861
12054
6203
4755
1096
4
与转让房地产有关的税金
4758
4.1
4.2
4.3
4.4
营业税（销售收入×5%）
城市维护建设税（销售收入×0.35%）
教育费附加（销售收入×0.15%）
印花税（销售收入×0.03%）
4303
300
129
26
5
项目开发成本费用总计
57098
⑶ 开发利润计算
①总开发价值：86066-4758=81308（万美元）
②总开发成本：57098-4758=52340（万美元）
③开发商成本利润：8l308-52340=28968（万美元）
④开发商成本利润率（28968/52340）×100%=55.35%
应该指出的是，通过这种方法计算出的开发商成本利润率为项
目在整个开发期内的成本利润率。而且由于开发商成本利润率是一
个较为粗略的评价指标，所以用这种方法对开发项目进行初步评估
时一般也不计算缴纳所得税后的成本利润率情况。
「例6-5」~「例6-7」中所使用的评价方法在评估实践中经
常所用，但细心的读者可能也发现了它的两个缺点，即成本支出和
经营收入的时间分布没有弹性；计算过程主要依靠"最好的估计"
这种单一的情况，没有体现开发过程中隐含的许多不确定性因素。
通过采用现金流评估法就可以弥补上述第一个缺点，因为这种
方法能使资金流出与流入的时间分布与开发建设过程中实际发生的
租售收入和开发费用更加接近。下面我们将「例6-5」用现金流评
估法再进行一次评估。