通货膨胀的影响
对通货膨胀或通货紧缩程度的预期，影响投资者对未来投资收
益的预测和适当收入或收益的选择。在通货膨胀的情况下，现金的
购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率（或收益
率，下同）的预期，以补偿购买力的损失。也就是说，投资者要提高
期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的
始终是一个实际的投资回报率。
从理论上来说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨
胀率的影响。预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。
当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折
现值才是一个常数。
由于通货膨胀率和收益率经常是同时变动，因此很难找到一个
特定的折现率来准确反映当前的市场状态，尽管人们一直在追求这
样一个目标，以使得该折现率的选择与对市场的预期、通货膨胀率、
收益率相协调。应该注意的是，房地产投资分析人员进行投资分析
工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期，而没必要花很多
精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。
还应该说明，通货膨胀和房地产增值是两回事。通货膨胀往往
首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步导致
购买力下降。而房地产的增值往往是由需求超过供给从而导致房地
产价值上升造成的。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，
但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希
望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不
影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。
在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计
未来收益现金流时，可以允许未来年经营收入以及运营成本随着通
货膨胀分别有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准
确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流估
算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑
（适当调低折现率估计）。