清偿能力指标计算方法
房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的
财务状况及偿还到期债务的能力。
㈠ 利息计算方法
按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，
按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年
计息。每年应计利息的近似计算公式为：
还本付息的方式包括以下几种：
⑴ 一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还
本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；
⑵ 等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相
应的利息；
⑶ 等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；
⑷ 一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；
⑸ "气球法"，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
㈡ 借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件
下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它
还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和
房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。
房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
借款偿还期的计算公式为：
式中，Id为项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期
利息），Pd为借款偿还期（从借款开始期计算），Rt为第t期可用于还款
贷款利息
本年借款额
年初借款本息累计+每年应计利息=×）
2（
Σ=
=
dPttdRI1
的资金（包括：利润、折旧、摊消及其他还款资金）。
借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接
计算，其详细计算公式为：
Pd=[借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数]+
[上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额]
上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成
以年为单位。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项
目是有清偿能力的。
㈢ 利息备付率
利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息
前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为：
利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用
式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，
当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。利息备付率可
以按年计算，也可以按整个借款期计算。
利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般
房地产投资项目，该指标值应该大于2，否则，表示项目付息能力
保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的
计算非常重要。
㈣ 偿债备付率
偿债备付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指项目在借款偿
还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其
计算公式为：
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本
中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额
包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。
偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备
付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一
般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2.当指标小于1.2时，
表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还
已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目
非常重要。
㈤ 资产负债率
资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力
的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资
产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用
来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：
资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在
经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则
企业的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型
经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。
㈥ 流动比率
流动比率是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。表达式为：
流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）
越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百
元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国
际上银行一般要求这一比率维持在200%以上，因此人们称之为"银
%100×
资产合计
负债合计
资产负债率=
%100×
流动负债总额
流动资产总额
流动比率=
行家比率"或"二对一比率".
对房地产开发项目来说，200%并不是最理想的流动比率。因
为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本
金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常
采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流
动负债数额较大，流动比率相对较低。
㈦ 速动比率
速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其表达式
为：
该指标属短期偿债能力指标。它反映项目流动资产总体变现或
近期偿债的能力，因此它必须在流动资产中扣除存货部分，因为存
货变现能力差，至少也需要经过销售和收帐两个过程，且会受到价
格下跌、损坏、不易销售等因素的影响。一般而言，房地产开发项
目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%.
资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企
业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产
负债表。