第二章 房地产
第一节 房地产的含义
一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。
二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不包括房屋。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
三、实物、权益、区位的含义
1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面
2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为基础包括：
①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等
②受其他房地产权利限制的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利
③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利
④房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。
房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则是担保物权。
在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：
(1)机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值
(2)专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。
(3)房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。
3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。交通是指进出该宗房地产的方便程度—通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。
四、房地产的其他名称：不动产、物业。
五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑物存在对土地价值的影响;建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分估价;房地形态。
第二节 房地产的特性
①不可移动性(又称位置固定性)
②独一无二性
③寿命长久性
④供给有限性
⑤价值量大
⑥流动性差
⑦用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。
⑧相互影响性，外部影响有正有负
⑨易受限制性，政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征收权、征税权、充公权，房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。
⑩保值增值性，引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：
(1)对房地产本身进行的投资改良
(2)通货膨胀
(3)需求增加导致稀缺性增加
(4)外部经济或相互影响
其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。
第三节 房地产分类
一、房地产按其用途来划分为下列10类：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途、综合。
二、按开发程度来划分为下列5类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
三、按是否产生收益来划分为下列2类：收益性房地产、非收益性房地产。
收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。
四、按经营使用方式来划分的类型
房地产按其经营使用方式来划分为下列4类：出售、出租、营业、自用。
这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价;出租或营业型房地产可以采用收益法估价;自用型房地产可以采用成本法估价。
五、按照房地产实物形态的分类：
(1)土地
(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)
(3)土地与建筑物的合成体(包括在建工程和现房)
(4)未来状况下的房地产
(5)已经灭失的房地产
(6)房地产的局部
(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
(8)以房地产为主的整体资产或包含有其他资产的房地产
(9)整体资产中的房地产。
六、按照房地产权益状况的分类有：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干净的房屋和集体土地、共有房地产、部分产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、违法占地或违法违章建筑的房地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产的空间利用权、房地产中的无形资产。
第四节 房地产的描述与分析
一、土地的描述与分析
1.名称
2.位置
3.四至
4.面积,此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)或公顷(hm2)为单位
5.形状
6.地势，包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等
7.土壤及地基状况
8.权利状况
9.使用条件
10.开发利用情况
11.交通条件
12.周围环境景观
13.公共服务设施完备程度
14.其他
使用条件主要包括：
(1)用途
(2) 容积率
(3) 建筑密度
(4) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)
(5) 建筑高度
(6) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)
(7) 建筑间距
(8)交通出入口方位
(9)停车泊位
(10)建筑体量、体型、色彩
(11)地面标高
(12)其他要求
上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：
(1)规划要点
(2)规划设计条件通知书
(3)审定设计方案通知书
(4)建设用地规划许可证
(5)建设工程规划许可证
二、建筑物的描述与分析认识
1. 名称
2.位置
3.规模
4.年龄
5.层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑
6.建筑结构
7.设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能
8.装饰装修
9.层高或净高
10.空间布局
11.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照
12.外观
13.维修养护情况完好程度
14.权利状况
15.占有使用情况
16.其他情况，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。