第三章 房地产价格和价值
第一节 房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价(货币额、商品或其他有价物)，价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
二、房地产价格的形成条件，房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。需要具备3个条件：
(1)一种物品有用
(2)一种物品稀缺，是相对缺乏不是绝对缺乏
(3)人们对一种物品有需求是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。需求与需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。
价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式，6种分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。
第二节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：
①都是价格，用货币来表示;
②都有波动，受供求等因素的影响;
③都是按质论价;优质高价，劣质低价。
一、地价与一般商品价格的不同
(1)生产成本不同，一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。地价=地租/利息率。
(2)折旧不同，土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧。
(3)价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大
(4)市场性质不同，一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。
(5)价格形成时间不同。
(6)供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。
二、房地产价格的特征主要有下列5个：
(1) 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。
(2) 房地产价格受区位的影响很大。
(3) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
(4)房地产价格形成的时间较长。
(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求
1、形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买，如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。
2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：
①该种房地产的价格水平;
②消费者的收入水平;
③消费者的偏好;
④相关房地产的价格水平;
⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。
3、房地产的需求曲线：一条向右下方倾斜的需求曲线。
二、房地产供给
1、形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。
2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：
①该种房地产的价格水平;
②该种房地产的开发成本;
③该种房地产的开发技术水平;
④房地产开发商对未来的预期。
3、房地产供给曲线：一条向右上方倾斜的供给曲线。
三、房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，
在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。
四、房地产供求弹性
1、房地产需求弹性，房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹性。
2、房地产供给弹性，房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要素成本弹性。
3、弹性数值的类型，弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是厦舾械?弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型：
①弹性大于1的情况，称为富有弹性;
②弹性小于1的情况，称为缺乏弹性;
③弹性等于1的情况，称为单一弹性;
④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性;
⑤弹性等于零的情况，称为完全无弹性。
一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代晶，这时需求的价格弹性较大;如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。
五、房地产供求与价格之间关系的特殊性，可以将房地产的供求状况分为4种类型：
①全国房地产总的供求状况;
②本地区房地产的供求状况;
③全国本类房地产的供求状况;
④本地区本类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。
第四节 房地产价格和价值的种类
一、价值、使用价值和交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。
二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值，
1、成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财务，动机、对交易对象和市场行情了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等不同而不同。理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价(供给价格)、买价(需求价格)、成交价三者的关系有所了解，在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。一笔成功的交易中，最高买价成交价最低卖价。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的;在买方市场下，成交价格往往是偏低的。
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响;反之，则为非正常成交价格。正常成交价格的形成条件有7个：
(1)公开市场。
(2)交易对象本身具备市场性。
(3)众多的买者和卖者。
(4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。
(5) 理性且自私的经济行为。
(6) 买者和卖者都具有完全信息。
(7)适当的期间完成交易。
2、市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。
3、理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。
收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。在市场泡沫时，市场法求得的价值(市场价格)大大高于收益法求得的价值(理论价格)。在市场不景气时，成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。
从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。
三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。
某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。
在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。
采用公允价值的条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。
市场价值与公允价值的内涵基本相同。就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值、公允价值。
五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值
中国目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。真正租金除了前述的八项外还有租赁费用和租赁税费。
房地产抵押价值评估只能演变为评估房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。再次抵押价值等于总评估市场价值一上次抵押贷款折成的价值。
保险价值通常不包含不可损毁的土地价值，是指建筑物的重建成本和重建期间的经济损失。
六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格
中国通常不存在土地所有权价格评估。房地产使用价格主要是指土地使用权价格(建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权)，其他权益的价格主要有租赁权价格、抵押权价格、地役权价格。
七、实际价格和名义价格，实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
八、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格
房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格)。期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。
九、市场调节价、政府指导价和政府定价，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。
十、基准地价、标定地价和房屋重置价格，基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。
十一、土地价格、建筑物价格和房地价格
根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格。房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：
(1)房地价格=土地价格+建筑物价格;
(2)土地价格=房地价格-建筑物价格;
(3)建筑物价格=房地价-土地价格。
十二、总价格、单位价格和楼面地价，楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积，由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率。
十三、起价、标价、成交价和均价，起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。
十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。当拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。因此有保留价的拍卖中，最高应价不一定就是成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，该最高应价才能成为成交价。