第六章 市场法
第一节 市场法概述
一、市场法的含义
市场法又称市场比较法、比较法，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
二、市场法适用的估价对象和条件
1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或很少发生交易的房地产难以用市场法估价。
2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;
三、市场法估价的操作步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例的成交价格进行适当的处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。
第二节 搜集交易实例
一、搜集大量交易实例的必要性，运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情。才能保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。
二、搜集交易实例的途径主要有下列几个：(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关情况。(3)向房地产交易当事人、四邻、律师、会计师、等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(4)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。(5)与房地产出售者或其代理人，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料，查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料，参加房地产交易展示会。
三、搜集交易实例的要求，搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。内容包括：①交易实例房地产的基本状况②交易双方③成交日期④成交价格⑤付款方式⑥交易情况(交易目的、交易方式、交易税费负担方式、有无利害人之间交易、急于出售或购买等特殊情况)
四、建立交易实例库
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。
二、选取可比实例的要求
1、数量要求，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
2、质量要求，①可比实例应是估价对象的类似房地产;②可比实例的交易类型应与估价目的吻合;③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点(一般一年以上不选用);④可比实例的成交价格应尽量为正常价格(或能够修正为正常价格)。类似房地产应符合的条件为：(1)在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。(2) 用途应与估价对象的用途相同。(3) 规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2。(4)建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。(5)档次应与估价对象的档次相当。(6)权利性质应与估价对象的权利性质相同。
3、选取可比实例有时可以用分配法。当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能劣胜优汰。
第四节 建立比较基准
选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来。建立价格可比基础包括：①统一房地产范围②统一付款方式;③统一采用单价;④统一币种和货币单位;⑤统一面积内涵;⑥统一面积单位
一、统一房地产范围，是指只能选取主干相同的房地产的交易实例作为可比实例。在实际估价中有三种情形：①房地产实物范围不同，这里范围不同是指有与无的区别，不是好与坏、优与劣、新与旧的差别。②含有非房地产成份③带有债权债务的房地产。
二、统一付款方式，将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。
三、统一采用单价，在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。
四、统一币种和货币单位，汇率选择的时间是在市场状况调整之前还是之后再进行换算的。
五、统一面积内涵，在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：
建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积
套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积
六、统一面积单位，平方米下的价格=亩下的价格÷666.67
平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000
平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304
平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义，可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估 价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。 考试大(www．Examda。com)
二、造成成交价格偏离正常价格的因素：(1)强迫出售或强迫购买的交易。(2)有利害关系人之间的交易。(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。(4)急于出售或急于购买的交易。(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。(6)相邻房地产的合并交易。 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易税费非正常负担的交易。(9)受迷信影响的交易。
三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数=正常价格，采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格。
对于交易税费非正常负担的处理方法，正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费。
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义，可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，称为交易日期调整。
二、交易日期调整的方法，在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。
可比实例在成交日期时的价格X(1±T%)=在估价时点时的价格
可比实例在成交日期时的价格X (100±T)/100=在估价时点时的价格
(1±T%)或(100±T)/100是交易日期调整系数。
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。
价格变动法有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。公式为：可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=可比实例在估价时点的价格。
可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格。市场价格指数或变动率应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。
第七节 房地产状况的调整
一、房地产状况调整的含义，进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况而不是它在估价时点或其他时候的状况。
二、房地产状况调整的内容
1、区位，区位状况比较、调整的内容主要包括：位置(方位、距离、朝向、楼层)、交通、环境景观、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。
2、实物，实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度、土地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。
3、权益，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。
三、房地产状况调整的思路和方法，房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异程度;最后根据状况差异程度转换为价格差异程度。根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。 来源:考试大网
具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。
直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。直接比较调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/( )=在估价对象房地产状况下的价格，上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。
间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格X 100/()X()/100=在估价对象房地产状况下的价格，上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。
第八节 求取比准价格
一、求取某个与可比实例对应的比准价格的方法
修正、调整系数连乘形式：
比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数
(2)修正、调整系数累加形式：
比准价格=可比实例价格X(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数)
二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法
主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用