第七章 成本法
第一节 成本法概述
一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。成本法也称为积算法，求得的价值也称为积算价格。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。
二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。
三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
要注意如下三个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。三是应地客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。
四、成本法估价的操作步骤：①弄清估价对象房地产价格构成，搜集相关资料;②测算重新购建价格;③测算折旧;④求取积算价格。
第二节 房地产价格的构成
以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。
一、土地取得成本，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：(1) 通过市场购买取得，土地取得成本包括土地使用权购买价格(用市场法、基准地价修正法、成本法取得)和买方缴纳的税费。(2) 通过征收集体土地取得，土地取得成本包括在征用中发生的费用(土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、社会保障费用以及征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费和新菜地开发建设基金)和土地使用权出让金等。(3) 通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用(被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、搬迁补助费、安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费和房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆迁估价费、房屋拆除和渣土清运费)和土地使用权出让金等。
二、开发成本，开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费，对于土地取得成本中含有的房屋拆除费和场地平整费用的，则在此就不应没有或只有部分场地平整费用。(2)房屋建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用和装饰装修工程费用。(3)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)其他工程费，如工程监理费、竣工验收费(6)开发期间的税费。公共配套设施建设费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或在两者进行合理分摊。
三、管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。
四、销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。
五、投资利息，此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息。不仅仅指的是借款的利息和手续费。销售税费不计算投资利息。
计算投资利息的基础工作是估算开发期，在成本法中，开发期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期，也一般是估价时点。若估价对象是现房的一般是假设估价对象有估价时点时竣工验收完成的。估算开发期也可以采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的开发期的比较、修正和调整来求取。
确定开发期后，各项成本和费用均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常来估算。在确定计算期时，起点是该项费用发生的时点，终点是开发期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。费用也是假设在计息期均匀发生的并具体视为集中发生在该时间段的期中。
六、销售税费，销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：(1)销售税金及附加，简称“两税一费”(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。不包括由买方负担的契税。也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。在估价时通常是按售价乘以比率来测算。
七、开发利润，现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：
(1)开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称为税前利润，开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。
(2)开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
(3)开发利润通常按照一定基数乘以相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列4种：
1)计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：
直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)
2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)
3)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
4)计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)X销售利润率。公式变形得到
开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)X销售利润率/(1-销售利润率)。
所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率
(4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的
第三节 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格一折旧，可以根据两类估价对象具体化：①新开发的房地产②旧的房地产。
二、适用于新开发的房地产的基本公式
1、适用于新开发的房地的基本公式，
新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
2、适用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及与土地开发有关费用。)
新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
3、适用于新开发的土地的基本公式，
新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息十销售税费+开发利润
对于新开发区内的土地是成片开发，对于某宗土地的单价要考虑其可转让土地面积所占的比率，开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%。实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。(3)计算开发区某宗土地的价格。
新开发的房地产采用成本法虽然一般不存在物质折旧，但功能折旧、经济折旧和可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。
三、适用于旧的房地产的基本公式，旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。
第四节 重新购建价格的求取
一、重新购建价格的含义，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。前者可以理解为重新购买后者可以理解为重新生产。理解其含义应特别记住下列3点：(1)重新购建价格是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格，而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。考试大房地产估价师
二、重新购建价格的求取思路
求取房地的重新购建价格，一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分而是模拟开发商的开发过程，在价格构成基础上采用成本法求取。二是分为二个部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。后者适用于直接在熟地上进行房地建设的或有关成本费用可以在土地和建筑物进行分配的情况。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。
求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新购置价格，注意，有旧建筑物反而会降低土地价值减损的情况。
求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且该土地为没有该建筑物的空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在该土地上建造与旧建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出应得利润，也可以设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的全新建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用及发包人应得利润。
三、建筑物重新购建价格的求取方式，建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。(2)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
一般建设物适用于重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但年代久远、缺乏与旧建筑物相同材料工艺使复制有困难的一般也只好用重置价格。重置价格要比重建价格低。
四、建筑物重新购建价格的求取方法，建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其授权部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除基中可能包含的土地价格来求取。其基本求取公式有：
建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。具体方法有：
1、单位比较法，单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其做适当的修正、调整再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。单位比较法实质是一种市场法。主要有单位面积法和单位体积法。
2、分部分项法，分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，将它们相加之后，再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。
在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下2点：(1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位;(2)不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。
3、工料测量法，工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加，再加上相应费用来求取建筑物重新购建价格的方法。工料测量法的优点是详细准确，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。
4、指数调整法，指数调整法是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。具体方法与市场状况调整的方法相同。
第五节 建筑物折旧的求取
一、建筑物折旧的含义和原因
估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但由于两者内涵不同而有着本质上的区别。估价上的建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其金额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从建筑物重新购建价格中扣除建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况进行在相应减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。
物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽;②正常使用的磨损，工业用途的建筑物分为受腐蚀和不受腐蚀的;③意外破坏的损毁，包括自然方面和人为方面;④延迟维修的损坏残存。
功能折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损失。造成的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念变更、建筑技术，出现了更好的建筑物等等。
经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素(供给过量、需求不足)，区位因素(景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变)、也可能是其他因素(政府政策变化、采取宏观调控措施)。可将经济折旧分为永久性的和暂时性的。
二、建筑物折旧的求取方法，可归纳为3类：①年限法;②市场提取法;③分解法。
1、年限法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日起开始到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说，就是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收人大于运营费用，即净收益大于0的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定、相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄是在估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄。有效年龄可能短于也可能长于实际年龄：①建筑物的维修养护正常的，有效年龄与实际年龄相当;②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效年龄短于实际年龄;③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效年龄大于实际年龄。建筑物的剩余寿命有剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命，建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间。两者之和等于建筑物的经济寿命。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。每年折旧额是一个常数。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或大范围建筑估价摸底调查时用。
2、市场提取法，是利用含有与估价对象中的建筑具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地成本法公式反求出建筑物折旧。建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧 房地的价值，步骤有：①从当地房地产市场搜集大量的交易实例②从所搜集的交易实例中选取三个以上可比实例，要求与估价对象有类似折旧状况③对可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算交易情况修正，房地产状况调整(不对其中的折旧状况进行调整)，但不进行市场状况调整。④求取每个可比实例在其成交日期的土地重新购建价格，然后用换算修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。⑤求取每个可比实例在其成交日期时的建筑重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后的价值得出建筑物折旧⑥将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。若可比实例与估价对象的建筑物年龄相近，则可以将可比实例的总折旧率调整为估价对象的总折旧率，若两者相关较大则用总折旧率除以建筑物年龄转换为年平均折旧率，然后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率或年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物的折旧。建筑物经济寿命=1/年平均折旧率。建筑物成新率=1-总折旧率。
3、分解法，将建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，根据各自的具体情况分别采用适当的方法来求取。
物质折旧分为可修复项目和不可修复项目两类。预计修复费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之是不可修复的。对于可修复项目，其折旧额为使估价对象恢复到新的或相当新的状况下所必要的费用。对于不可修复的项目可根据剩余使用寿命是否短于整体建筑的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。最后将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加。即为物质折旧额。
功能折旧，功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步将它们分为可修复的和不可修复的。
对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的重建价格下的求取方法：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将①减去②即为增加该功能所超额的费用为折旧额。如果是采用具有该功能的重置价格，则减去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，便直接得到了扣除该功能缺乏引起折旧后的价值。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：①利用租金损失资本化法求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将①减去②即得到折旧额。其实就是用后①替换成了后①内容。
对于可修复的功能落后引起的折旧，与可修复功能缺乏引起的折旧相比折旧额增加了旧的设备尚未折旧的价值(按重置价格减去该落后功能设备已提折旧)减去了功能落后设备拆除后的净残值(拆除后回收的残值减去拆除费用)后的金额。对于不可修复的功能落后引起的折旧，与可修复的功能落后引起的折旧计算差不多，只是用租金损失资本化法求取缺乏该功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和替换在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用
功能过剩一般是不可修复的，功能过剩引起折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。功能过剩引起折旧还包括超额持有成本，可以利用超额运营费用资本化法，即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。公式有：
扣除功能过剩引起折旧后的价值=重置价格-超额持有成本
扣除功能过剩引起折旧后的价值=重建价格-无效成本-超额持有成本。
最后将功能缺乏的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起折旧相加就得到功能折旧额。
经济折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，因此先分清它是暂时性的还是永久性，然后可以根据收益损失期限不同，利用收益损失资本化求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。
三、求取建筑物折旧应注意的问题，
1、估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致，在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。
2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响，①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。约定不可续期的则按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
第六节 成本法应用中涉及的有关规定
一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定
1、商品住宅价格构成的有关规定，商品住宅价格由下列项目构成：
(1)成本。包括：1)征地费及拆迁安置补偿费2)勘察设计及前期工程费3)住宅建筑、安装工程费4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费5)管理费：以上述1)至4)项之和为基数的l%～3%计算;6)贷款利息：计入成本的贷款利息
(2)利润
(3)税金
(4)地段差价。
下列费用不计入商品住宅价格：
(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用;
(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。
2、经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：
(1)开发成本。包括：1)征地和拆迁安置补偿费。2)前期工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3)主体房屋建筑安装工程费4)基础设施建设费，非营业性公共配套设施建设费。5)管理费按照不超过以上1)至4)项费用之和的2%计算。6)贷款利息按。7)行政事业性收费按照国家有关规定计收。
(2)税金。依照国家规定的税目和税率计算。
(3)利润。按照不超过开发成本中1)至4)项费用之和的3%计算。考试大房地产估价师
下列费用不得计人经济适用住房价格：(1)住宅小区内经营性设施的建设费用;(2)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;(3)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;(4)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;(5)按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。
二、集体土地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定
1、在农地征用中发生的费用主要有：
(1)征地补偿费用。
1)征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍。
2)征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。仍不足以使被征收农民保持原有生活水平的的，由人民政府从土地收益中划出一定比例给予补贴。
3)地上附着物和青苗的补偿费。
4)安排被征地农民的社会保障费用。
(2) 征地管理费
(3) 耕地占用税
(4) 耕地开垦费
(5) 新菜地开发建设基金
(6)政府规定的其他有关税费。
2、城市房屋拆迁费用的有关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用主要有：
(1)房屋拆迁补偿安置费用。1)被拆迁房屋的房地产市场价格。该价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。2)被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。3)各种补助费、补偿费。它们包括搬迁补助费、安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。
(2) 房屋拆迁管理费
(3) 房屋拆迁服务费
(4)房屋拆迁估价费
(5)房屋拆除和渣土清运费
(6)政府规定的其他有关税费。
三、房屋完好等级评定的有关规定，房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。
(1)房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：1)完好房;2)基本完好房;3)一般损坏房;4)严重损坏房;5)危险房。
(2)房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：
1)房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;
2)房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修;
3)房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。
(3)房屋新旧程度的判定标准是：
1)完好房：十、九、八成; 2)基本完好房：七、六成;
3)一般损坏房：五、四成; 4)严重损坏房及危险房：三成以下。
四、房屋折旧的有关规定，经租房产折旧的有关规定如下：
(1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：
年折旧额=原价X(1-残值率)÷耐用年限
(2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：
1)钢筋混凝土结构2)砖混结构一等3)砖混结构二等4)砖木结构一等5)砖木结构二等 6)砖木结构三等7)简易结构
(3)各种结构房屋的耐用年限一般为：
1)钢筋混凝土结构： 生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。
2)砖混结构一、二等： 生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。
3)砖木结构一、二、二等： 生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。
4)简易结构10年。
(4)残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为：1)钢筋混凝土结构0;2)砖混结构一等2%;3)砖混结构二等2%;4)砖木结构一等6%;5)砖木结构二等4%;6)砖木结构三等3%; 7)简易结构。