房地产业概述
1、房地产业的概念和范围
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。具体包括土地开发、房屋建设、房地产经营管理、房屋修缮服务等等。
2、我国房地产业的改革历程
在旧的计划经济体制下，我国实行的是城市土地无偿使用和住房由国家统一建造、统一分配的住房福利制度。这种制度随着经济的发展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出种种严重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通过行政划拨的方式分配给使用者无偿无期限使用，土地资源浪费严重，而国家却白白流失了大量的财政收入;另一方面，由于土地未实现商业化，必然使土地使用权变相地成为一种“特权”，而真正希望用地者如境外投资者却无从取得，只能通过名义上的“合资”、“合作”来间接取得，扭曲了经济行为。其次，在住房制度方面，福利性住房使国家只有投入没有产出，背上沉重的包袱。1978年党的十一届三中全会以后，房地产制度随着经济体制改革的全面开展而进入了全新的阶段。首先是土地使用权的改革。1988年第九届人大通过了宪法修正案，明确规定了土地使用权可以依法转让。土地使用权成为一项独立的经济权利，在有效期内，可以出售、交换、赠与、出租和抵押。土地有偿使用成为房地产业发展的根本前提，有力地推动了房地产市场的发展。其次在住房改革方面，国家逐步从国家统包到国家、地方、企业、个人共同投资，到1998年下半年最终全面取消福利分房制度。第三，国家在全国各地建立了房地产交易市场，将房地产转让、出租、抵押等活动纳入到规范的市场中去。
至此，我国的房地产业基本摆脱了计划经济的桎梏，成为我国市场经济体制下的重要产业和国民经济的重要生力军。但是，房地产业毕竟是一个新兴产业，房地产市场也仍然处于完善和健全之中，需要相关配套的法律制度建设跟上去，才能保证房地产业的持久、健康地发展。
(一)房地产法的概念
房地产法是调整房地产财产权和房地产开发、经营、管理、服务及与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。
(二)房地产法的渊源
房地产法的渊源是指房地产法的表现形式。我国房地产法主要包括：
1、宪法
宪法是我国的根本法，规定我国的基本社会制度和根本政治制度，也是法律的立法基础。我国宪法的第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”这两条规定为房地产立法提供了宪法依据。
2、法律
我国的法律是指全国人民代表大会及其常务委员会制定和颁布的规范性文件。法律的效力仅次于宪法。这一层次的房地产法包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产规划法》和《中华人民共和国城市规划法》等，此外，《中华人民共和国合同法》中也有相关的规定。
3、行政法规和规章
行政法规、规章是国家行政机关依法制定和发布的规范性文件。由于房地产业是一项新兴产业，在立法上也处于起步阶段，必然表现为大量的行政法规和规章。包括《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《城市房地产预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》等等。
4、地方法规
地方法规是指省、自治区、直辖市、省会城市、国务院规定的较大的市人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。例如《广东省土地管理实施办法》、《深圳经济特区土地管理条例》、《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产抵押规定》等等。地方法规仅在本行政辖区内有效。
5、司法解释
最高人民法院和最高人民检察院在处理房地产案件中就司法实践中出现的问题作出的权威解释，也是房地产法的组成部分。如最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》等。
(三)房地产法的基本原则
1、国有土地有偿、有期限使用原则。
国有土地有偿、有期限使用是我国土地制度的重大改革，也是房地产立法的基础。这一原则在宪法中得以明确规定，并贯穿于《土地管理法》等法律中。
2、经济、社会和环境效益相统一的原则。
经济效益是指房地产企业必须以市场为导向，提高管理水平和经营能力，实现高利润;社会效益是指房地产开发不仅解决住房问题，还要通过配套建设，完善城市基础设施和公共服务设施，提高城市综合服务能力;环境效益是指房地产业必须严格遵守城市规划的要求，为城市环境作贡献。三者不可有所偏废，特别要注意片面追求经济效益，置社会效益、环境效益于不顾的作法。
3、保护房地产权利人合法权益的原则。
房地产权利人是指享有土地使用权、房屋所有权、房屋使用权、抵押权等等的公民和法人，我国房地产法律中处处体现这一原则的精神。比如，规定国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在使用年限届满之前不回收;只有在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回，并给予相应的补偿。
什么是房地产?“房”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。从法律角度讲，房产是指房屋所有权。“地产”是指房屋等建筑物及构筑物占用范围内的土地使用权。房地产就是指房屋等建筑物和构筑物及其占用范围内的土地使用权。
对房产可以按不同标准进行分类;
(1)按房产的用途来划分，可将其分为民用住宅、生产用房、营业用房、行政机关用房、事业单位用房;
(2)房产按其所有制形式来划分又可分为公房和私房
(3)按房产的地理位置来划分，又分为城市房产和农村居民住宅。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业的内容主要包括：土地开发和再开发、房屋及其他附属物或其他基础设施的开发建筑、房地产经营(转让、出租和抵押)、房地产中介服务、房地产行业管理和物业管理等。