一个地级市，可以容纳多少个物流园区？
目前，中国东部、中部乃至西部地区的许多城市，都制定了宏伟的“物流园区建设规划”：东部的江苏省徐州市，要打造5大物流基地，其中4个已经开工建设；中部的湖北省宜昌市，近期将重点建设5大物流园区，并将选址新建6大物流中心；而位于西部的四川省雅安市，宣称2010年要投资51亿元，建设1个物流园区、4个物流中心。
如火如荼的物流园区建设浪潮席卷了全国。根据中国物流与采购联合会（下称“中物联”）的调查统计，2006年全国有207个物流园区，2008年增加到475个，2009年又新增近200家规划、在建和建成的物流园区。短短三年，全国物流园区的数量就增加了226%。
这些物流园区占地规模庞大，省会城市规划的物流园区面积都在10平方公里以上，有的高达几十平方公里；二级城市也在几平方公里到十多平方公里。如果以每个物流园区占地10平方公里计，全国675个物流园区占地约6750平方公里，超过了整个上海市的面积。
这些物流园区真的“物尽其用”了吗？上海博科资讯股份有限公司2009年的调查结果显示，“物流园区的闲置率达到了60%”，该公司总裁顾问王颐中对本报表示，“60%的闲置率虽不是出自官方统计，但在一定程度上反映了物流园区的圈地倾向。”
一个显而易见的事实是，“物流园区的土地价格，只有房地产开发土地价格的几分之一乃至几十分之一，”王颐中认为，无论地方政府还是物流企业，都有圈地、囤地的动机，由此造成的闲置率高企便不足为奇。
三山物流园改头换面
国内的物流园区并没有明确定义，经营目的是将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营。因为概念的模糊，在全国各地的物流园区，出现了五花八门的经营项目。
位于广东省佛山市的三山国际物流园区，早在2004年就进行了立项规划，时至今日，这个物流园所在的三山新城已“改头换面”，变成了“休闲商务创意产业城”。
三山国际物流园区位于广州与佛山之间，规划占地面积约12平方公里。2005年，百佳超市配送中心、屈臣氏华南区配送中心、普洛斯物流等项目相继入驻。
2007年以来，“新批的物流地块就没有了，”三山新城一位官员向本报记者透露，“用于物流业的土地只有原来的几千亩，我们现在打算转型做商业地产。”
这位官员解释说，三山新城与即将启用的广州新客运站仅一河之隔，随着武广高铁的开通，三山新城的土地价格将陡涨，所以“转型做都市型产业会比物流业更有吸引力”。
一段三山新城的招商宣传视频如此描述：“旅游、休闲、居住、创业——蓝色三山是创富安居的新蓝海，三山新城正在丈量伟大的城市边界。”
今后的三山新城将分为三大板块，北部是科技创意社区，中部是休闲社区，南部是商务社区——看起来与物流园都没有太大的关系。
三山物流园区的“改头换面”并非孤例。总投资达110亿、号称中国最大物流基地的北京物流港也是业界争议的焦点。北京物流港投资方之一的嘉里集团，以旗下香格里拉大酒店和地产业务闻名。现如今搜索“北京物流港”关键词，首先显示的搜索结果，是一个楼盘信息的链接。
地方政府推手
物流园区“不务正业”已成为普遍现象。
中物联2008年的调研报告称，“有些企业虽然名称上叫物流园区（基地），但实际功能上是从事仓储、配送等物流服务的物流企业；个别以从事批发为主的现货市场也冠名为物流园区。”
中国物流与采购联合会副会长贺登才向本报记者表示，很多物流园区也加入了商贸的功能，比如批发、电子交易，物流园区和商流融合的趋势已经出现。
浙江传化物流基地总裁姚文通认为，物流园区如果变成商业为主、物流为辅的市场，那就失去了搞物流园区的意义。“如果大部分是商品交易市场区，那就不能往物流园区靠，否则就有变相‘圈地’的成分在里面。”
近年来各地物流园区仓促上马，地方政府成为最主要的推动者。
中物联的调查显示，各级政府参与推动物流园区建设的积极性最高，政府规划推动建设的物流园区比例占到了85%。其中，通过省级政府审批的占32%，地市级政府审批的占59%，区县级政府审批的占9%。
尤其地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比很高，超过了六成。这些园区往往缺乏合理的规划论证，一个地级市真的需要9个物流园区吗？地方政府如此热衷于报批物流园区的原因是什么？
《内蒙古自治区人民政府关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的政策和保障措施》显示，对于物流园区“要优先保证建设用地，土地出让金按照国家2009年规定的工业用地最低价标准执行。”
在土地资源日益稀缺的今天，通过低价土地吸引企业投资，成为地方政府建设物流园区最主要的推动力，但企业拿地之后，是否真正从事物流行业却无从监管。
博科资讯的王颐中在调研中发现，有不少物流企业，在获得园区土地后，先盖起仓库收取租金，几年后待土地升值再转让，获取巨额差价。
反观成功的物流园区，如义乌物流园区取得成功的主要因素，既不是政府规划和政策扶持，也不是先进的设施和设备，而是它背靠全国最大的小商品批发市场——巨大的市场需求是物流园区成功的关键。
全国一盘棋
在物流企业看来，物流园区的规划应该全国通盘考虑，以市场需求为导向，而不是按照行政区域平均分配。政府只能充当裁判员，而不是运动员。
在浙江通创物流咨询有限公司董事长赵成锋看来，各地政府把建物流园区看成是抢资源的有效途径，有些地方在规划物流园区时像分家财一样，搞平衡，每个县市都有一点。
浙江传化物流基地总裁姚文通认为，做物流园区规划不能只看物流总量与货物周转量，一定要增强对“市场量”的分析，“也就是说，原有运营的物流方式为什么要转换到物流园区来，无非是成本和便利，否则，到物流园区来周转一下，多一个环节完全没有必要。”
日本和德国的物流园区运作高效，得益于政府的全国规划。比如日本政府把全日本的大型物流基地建设的总体规划交给了通产省、运输省等5省主务大臣，由他们制定全日本共同的基本事项，决定建设流通基地的城市。
中物联副会长贺登才向本报透露，该协会受国家主管部门委托，将起草一个全国的物流园区规划，目前正在进行前期的准备工作。