6.1 收益法的基本原理
6.1.1 收益法的概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来正常净收益，然后利用报酬率或资本化率、收益成数将其转换为估价时点时的价值，以此求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：地价=年地租×购买年例如，威廉。配第在《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即：地价=地租/利息率并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现-购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现”。之后有了直接资本化法(价格=年收益÷资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格=年收益×收益乘数)。再后来，出现了报酬资本化法。
下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。虽然从历史来看先有直接资本化法后有报酬资本化法，但弄懂了报酬资本化法后就不难理解直接资本化法，如同弄懂了地租资本化法后就不难理解早期购买年法一样。直接资本化法将在本章第5节介绍。