具体评估时，将待估宗地的实际情况与住宅用地地价因素修正说明表相比较，对照住宅用地地价因素修正系数表，综合确定待估
宗地各相关因素的修正系数表
⑽ 土地开发程度修正待估宗地土地开发程度“五通一平”（即通路、供水、排水、通
电、通讯及场地平整）与基准地价设定土地开发程度“五通一平” （即通路、供水、排水、通电、通讯及场地平整）一致，故不需要修正。
⑾ 计算委估地块地价××区卓刀泉南路12号基准地价系数修正法评估过程一览表
㈡ 假设开发法
根据委托人提供的资料，估价对象土地为待建设空地，根据最有效使用原则，该宗地可采用假设开发法评估。从发展的观点看，
土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价
中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此，假设开发
法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收
等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
⑴ 预测楼价
设定委估地块上规划兴建建筑总面积69570㎡的住宅建筑物。
24
假设开发期为1年，房屋建成后即可售完。根据评估人员对该地区同类住宅小区售价的调查，估算委估地块平均售价为2100元/㎡.
则预测总楼价为：
2100×69570/10000=14609.70（万元）
⑵ 建安费用
参考《××市造价管理站关于发布××地区建筑安装工程二○
○三年二季度造价指数的通知》（×建价字[2002]31号），综合现
场实际情况，估算该项目建安费用（含简单装修配套）单价为750元
/㎡，则建安费用为：
750×69750/10000=5217.75（万元）
⑶ 工程前期费用（含配套费及各项规费）
①勘察规划设计：按建筑面积12元/㎡估算，则为：
12×69750/10000≈83.48（万元）
②城市建设配套费
Ⅰ基础设施配套费：80×69750/10000≈556.56（万元）
Ⅱ消防设施配套费：1.5×69750/10000≈10.44（万元）
Ⅲ人防易地建设费：24×69750/10000≈166.97（万元）
以上合计为733.97万元。
③墙体改革费：10×69750/10000≈69.57（万元）
④抗震设防审查：0.05×69750/10000≈0.35（万元）
⑤工程质量监督费：按建安造价的1.8‰计，则为：
5217.75×1.8‰≈9.39（万元）
⑥垃圾服务费：12×69750/10000≈83.48（万元）
⑦白蚁防治费：1.2×69750/10000≈8.35（万元）
⑧开发行业管理费：0.5×69750/10000≈3.48（万元）
⑨契税：地价以x表示，则契税为0.04x（万元）
工程前期费用合计为992.07+0.04x（万元）
⑷ 投资利息
参考2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的一年
期贷款利息率5.31%计，取1年贷款利息率5.31%.地价和前期费
用一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：
（x+992.07+0.04x）×[（1+5.31%）1-1]
+5217.75[（1+5.31%）1/2-1]≈0.052x+189.42（万元）
⑸ 投资利润
本次评估确定为10%，则投资利润：
（x+992.07+0.04x）×[（1+10%）1-1]
+5217.75[（1+10%）1/2-1]≈0.104x+352（万元）
⑹ 管理费用、销售费用用其它不可预见费用
按楼价的2.5%计，则为365.24（万元）
⑺ 税费（含后期费用）
Ⅰ水增容费
根据对××市的调查，水增容平均费用为15元/㎡.则水增容
费为：104.36（万元）
Ⅱ电增容费
××市电增容平均费用为45元/㎡.则该项费用为313.07（万
元）
Ⅲ营业税及附加（教育附加、城市维护建设税、堤防维护建设、
平抑副食品价格基金）：14609.7×5.85%≈854.67（万元）
Ⅳ专项维护资金：5217.75×1.5%≈78.27（万元）
则后期税费合计为1350.37（万元）
⑻ 计算地价
地价=楼价-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺
25
x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37
经整理后：x≈5120.79（万元）
因此，运用假设开发法测算出委估地块地价为5120.79万元，
委估地块面积34068.69㎡，则单价为：1503.08元/㎡.
七、估价结论及确定之理由
根据以上计算结果，结合所掌握的当地土地市场情况，由于上
述计算结算差异不大，可取上述两种方法的评估结果的算术平均数
作为委估地块的地价，即：
土地单价=（1433.08+1503.08）/2≈1468.08元/㎡
土地总价=1468.08×34068.89/10000≈5001.56万元
人民币（大写）：伍仟零壹万伍仟陆佰元整