市场交易实例时，不仅应了解交易实例的价格及房地产状况，如坐
落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、
租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时
的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例
比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映公开
市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
㈡ 收益法
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的
估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算
和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及
租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税
金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金涵义
决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为
出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑
不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
㈢ 成本法
成本法是市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确
预测净收益时，易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法。成
本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、
利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取
建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；
也可采用按工程造价估算等方法求取。
××网球俱乐部房地产租赁权价格评估报告
致委托方函
××网球俱乐部有限公司：
我公司于2000年10月9日接受委托，对××网球俱乐部房
地产租赁权的价值进行评估。自2000年10月9日收到委托人提
供的项目相关资料后，我公司组织人员于2000年10月9日至2000
年10月13日对委估房地产进行了评估。评估人员在现场查勘的基
础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房
地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托人提供
的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按
照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各
项因素，经过仔细的分析计算，最终确定委估房地产剩余28.5年
的租赁权在2000年10月9日的价值为RMB1912.15万元，大写
人民币壹仟玖佰壹拾贰万壹仟伍佰元整。（本估价结果应用的限制
条件见“估价结果报告”相关说明）
特此函告。
××房地产估价公司
法定代表人：××
××年××月××日