四、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最
佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合
理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能使用。最高
最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：
⑴ 法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时
使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。
⑵ 技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最
高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确
定。
⑶ 经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入
现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大
收益的使用方式。
⑷ 价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用
方式中达到最大的一种。
⑸ 土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合
是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否
具有投资集约度的因素考虑进去。
⑹ 与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，
能获得最佳外部经济效益的用途估价。
⑺ 可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究
房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。
根据上述标准判定，估价对象从设计及使用情况看，作为旅游
酒店物业的现状用途应为土地最高最佳使用途径。
五、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房
地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关
法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性
房地产，则选用收益法作为一种估价方法，又由于饭店类房地产买
卖案例极少，难于选择市场法，故选用成本法为另一种方法对估价
对象的整体价值进行估价。作为抵押房地产评估运用成本法也是谨
慎角度的一种体现。
收益法是预测估价对象未来各期的净收益，选择适当的报酬率
（报酬率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合
理价格或价值的方法。
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣
除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
将两种估价方法的估算结果分析综合后，得出最终估价值。