「案例2-13」
北京市××花园借款项目评估报告
评估报告摘要
一、借款企业资信评估
北京××房地产股份有限公司为上市公司，是经建设部审批认
定的具有房地产开发一级资质的房地产开发企业。
公司2003年9月末资产总额120890.04万元，负债总额
52546.35万元，所有者权益总额68343.69万元，股本总额
17320.00万元。通过资产负债表、盈利能力及资产运用效率、现
金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自
身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能
力和偿债能力。
截至2003年10月30日，该公司在各银行无借款余额。企业
无不良信用记录。目前尚无有关机构对其进行过资信评级。
二、项目概况
项目由北京××房地产股份有限公司开发建设。位于西三环与
西四环之间，距西三环紫竹桥约1000米，距西四环四季青桥约
1200米。在车道沟桥西南侧，昆玉河西岸，东临昆玉河畔市政绿
化带，南靠彰化路，西接曙光花园望山园，北邻紫竹院路。规划占
107
地面积65519.36㎡，规划总建筑面积166196.72㎡，地上建筑
面积138967.72㎡，地下建筑面积27229.00㎡，总体布局由5
栋住宅弧形板楼、高档会所及整体地下车库组成。2#、3#、4#、
5#、6#楼为住宅，地下2层，地上14～17层。7#楼为配套公
建（会所），地下2层，地上2层。5栋住宅楼基底围合范围内为地
下车库，地下1层。
从目前项目的进展情况和已获得的各项开发建设手续分析，项
目的开发建设具有合法有效性。项目规划建设的高档住宅小区较好
地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。
项目周边各项市政设施齐备。包括本项目在内的曙光花园的开
发建设对改善该地区的环境状况起到了积极的作用。
三项目市场分析
北京西部地区继亚运村、CBD之后，成为京城楼市又一后起之
秀，也是近两年北京楼价涨幅最大的区位。
项目定位为纯居住高档国际生活社区。
本项目有区位价值优势、建筑价值优势、观景价值优势、园林
价值优势及开发商前景优势。但是其附近竞争性项目较多，周边楼
盘开发情况对其有直接的影响，与曙光花园望山园未完全独立，以
及作为上市公司会面临年底现金回流的压力等不得因素。
四、项目资金来源
项目总投资为91508万元，其中：⑴项目单位自筹资金30000
万元，由募集资金20000万元及非募集资金10000万元组成，占
总投资的32.78%；⑵申请银行借款17000万元，占总投资的
18.58%；⑶售楼回款44508.10万元，占总投资的48.64%.其中
企业自筹资金已基本到位。
五、项目进度与资金运用
该项目目前为在建工程，2#、3#、5#、6#号楼主体基本完
成，正在进行内部装饰及安装工程施工；7#号楼（会所）地下结构部
分完工；地下车库结构部分完工；小区管网等配套工程施工中。预
计住宅楼于2004年2月竣工，会所、地下车库、小区配套及园林
绿化工程于2004年6月30日完工。
项目在同一时期的资金来源大于资金运用并有盈余，完全可以
满足工程进度对资金需求的刚度和强度要求，能够达到资金平衡。
项目成功的关键问题是能否按期得到××银行贷款、项目能否按期
完工和能否按计划销售回款。
六、财务指标
⑴ 项目静态财务评价指标
①总投资收益率：15.08%；总投资年均收益率：6.03%；
②总投资净收益率：11.02%；总投资年均净收益率：4.41%；
③自有资金净收益率：45.99%；自有资金年均收益率：
18.40%；
④自有资金净收益率：33.60%；自有资金年均净收益率：
13.44%.
⑤项目借款偿还期为7个月，借款本息用销售回款偿还，偿还
银行借款本息是有保证的，详见附表7——资金来源与运用表。
⑵ 动态财务评价指标
①全投资财务内部收益率（FIRR，按季度计算）：税前为7.25%，
税后为5.47%，均高于银行贷款利率，项目可行。
②全投资财务收益净现值（NPV，按季度计算）：季度基准贴现
率取i=3%，税前为6445.50万元，税后为3629.1万元，均大于
0，因此项目可行。
本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令
项目的投资方有很好的超额回报，项目实施方案可行。