「例6-9」 某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资
者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物价值为40万元，按
有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保
险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%.试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。
「解」
该写字楼项目投资回报指标计算过程，如下表所示（单位：元）。
序号
项 目
数 额
备 注
1
年毛租金收入
100000
2
空置和收租损失（10%）
10000
3
年运营费用（30%）
30000
4
净经营收入
「例6-10」 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万
元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。
「解」
⑴ 投资利润率 =年平均利润总额/项目总投资×100%
=650/（4500+500）×100%=13.0%
⑵ 资本金利润率 =年平均利润总额/资本金×100%
=650/1500×100%=43.3%
⑶ 资本金净利润率=年平均税后利润总额/资本金×100%
=500/1500×100%=33.3%
三、清偿能力指标计算实例
「例6-11」 从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可
以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000
万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货
为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率
和速动比率。
「解」
⑴ 资产负债率=负债合计/资产合计×100%
=3000/5000×100%=60%
⑵ 流动比率 =流动资产总额/流动负债总额×100%
=2500/1250×100%=200%
⑶ 速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额×100%
=（2500-1500）/1250×100%=80%
第七章 风险与不确定分析
内容提要
1、房地产项目不确定性因素的分析
2、盈亏平衡分析
3、敏感性分析
4、风 险 分 析
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方
法的掌握程度。
考试要求
掌握：盈亏平衡分析的基本原理，房地产项目的盈亏平衡分析
的方法与应用。
熟悉：房地产开发项目的主要不确定性因素，房地产置业投资
项目的主要不确定性因素，不确定性因素的相互作用及其对经济评
价结果的影响，敏感性分析的概念和步骤，单因素与多因素敏感性
分析。
了解：敏感性分析的"三项预测值"法，风险分析的概念、一般
过程和方法，概率分析的步骤与概率确定方法，概率分析中的期望
值法，蒙特卡洛模拟法。
房地产开发投资是一个动态的过程，它具有周期长、资金投入
量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发投资过程中有关费用
和建成后的收益情况做出精确的估计。因此，有必要就上述因素或
参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项
目经济评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供
更科学的依据。
房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可
能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地
产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决
策成败有着重要的影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助
投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收
益率水平，提出控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范