3.房地产债务融资
概念
通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，
所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用
需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除
特点（四性）
短期性
可逆性－负有到期还本付息的义务
负担性－需要支付利息
流通性－债券可在市场上转让
4. 债务融资的类型（四类）
银行信贷
按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款
按期限分为短期贷款和中长期贷款
按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现
商业信用
指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式
商业作用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种
优点是方便和及时
缺点是存在信用规模、信用方向等局限
企业债券
哪些企业可以发行债券
股份有限公司
国有独资公司
两上以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司
特点
企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债
租赁融资
实质
转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁
主要应用于大型设备租赁领域
房地产领域中的应用
回租租赁或售后回租模式