第九章 假设开发法
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的含义，假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
二、假设开发法的理论依据，假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
三、假设开发法适用的估价对象和条件，假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。在这种情况下仍要估价的可以听取规则部门或专家意见或参照周边土地的城市规则设计条件等方式。推测其最可能的城市规则设计条件，然后具此估价，但必须在报告中作出特别提示，将最可能的城市规则设计条件作为估价的假设和限制条件，并说明其对估价结果的影响。
运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;②要有一个明朗、开放及长远的房地产政策，包括要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库，包括要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单和目录。
假设开发法除了用于房地产估价外，还可以用于房地产开发项目投资分析，房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策，提供依据，假设开发法可以提供的数据有：测算待开发房地产的最高价格;测算开发项目的预期利润;测算开发中可能出现的最高费用。
四、假设开发法的操作步骤
1、运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查、了解待开发房地产的状况;②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;③估算后续开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算后续开发建设的必要支出和应得利润;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2、(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。(3)弄清城市规划设计条件。(4)弄清将拥有的土地权利。
3、选择最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等确定。
第二节 假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式：
待开发房地产的价值
如果是已经完成工作及相应的支出和利润，则它们已被包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况，二是要把握开发完成后的房地产的经营方式。有出售、出租和营业。
开发方式有7种：生地开发为熟地，生地开发为房地产，毛地开发为熟地，毛地开发为房地产，熟地开发为房地产，在建工程续建成房屋，将旧的房地产装饰装修成新的房地产。
二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式
1、求生地价值的公式
(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费
(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费
2、求毛地价值、熟地价值、在建工程价值、旧的房地产价值的公式，与上述公式类似。
三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式
1、适用于开发完成启出售的公式： V=Vp-C
式中 V——待开发房地产的价值;Vp——用市场法测算的开发完成后的房地产价值;
C——后续开发建设的必要支出和应得利润。
2、适用于开发完成后出租、营业的公式 V=VR-C
式中 VR ——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
第三节 现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义，房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为现金流量折现法;②采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。
二、现金流量折现法与传统方法的区别：(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点，从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①开发经营期究竟多长要估计准确;②各项支出、收入在何时发生要估计准确;③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。
第四节 假设开发法计算中各项的求取
一、后续开发经营期，开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。开发期起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工完成的日期。经营期由于开发完成后的房地产的经营方式而具体化，对于出售有销售期，对于出租和营业的有运营期。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是开发完成后的房地产竣工验收完成的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。
估算开发经营期宜先将其分解为各个构成部分，然后分别估算各个构成部分，再将各个构成部分连接起来。开发期的估算相对较容易，但其中前期的估算要相对困难一些，建造期一般能较准确地估算。经营期特别是销售期通常难以准确估算，因为在估算时要考虑未来房地产市场的景气状况。估算开发期的核心是抓住待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况这两头，然后估计将待开发房地产的状况开发建设成完成后的房地产状况所必要的时间。具体的估算方法有：一是根据往后需要的各项工作所需要的正常时间来直接估算开发期，二是采用类似于市场法的方法，通过类似房地产已发生的开发期的比较修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的开发期和待开发房地产的开发期，然后将开发完成后的房地产开发期减去待开发房地产的开发期，再加上的重新接手时间，就得到了开发期。
二、开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况所对应的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期(但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外)。
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价(同市场法中建立价格可比基础的要求)。
对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。收益法就不是一种独立的方法，而被包含在假设开发法中，成为了假设开发法的一个部分。
三、后续开发建设的必要支出和应得利润主要有：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是①它们本质上应是预测的未来发生时的值，而不是估价时点时的值②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成后的必要支出和应得利润，而不包括取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要预测。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值;②取得等开发房地产的税费;③后续开发成本、管理费用、销售费用。销售税费和开发利润一般不计息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点。一般不考虑预售和延迟销售的情况。未知、需要求取的待开发房地产的价值一般是在估价时点时一次性付清。而其他不是集中在一个时点发生，而是在一段时间内连续发生，通常认为是均匀发生的。
四、折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和求取方法相同。
五、在运用假设开发法估价时，要注意额外的收益或节约的费用。