第四节 制度政策因素
影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策及有关规划和计划等。
(一)房地产制度政策
房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。例如，在传统城镇国有土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地价、地租根本不存在;在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然使住房价格和租金极低。而改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。
目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有(其中，住宅绝大部分为私人所有)，而且可以买卖;但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高;反之，就会越低。国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。
在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
政府对房地产价格的管制或干预方式，可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价，也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。其中，抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，这些措施主要有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格，②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价;③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格;④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。
低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。( )(2005年试题)
答案：√
(二)城乡规划
城乡规划是以促进城乡经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。它是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。这里主要讲一下城市规划对房地产价格的影响。
城市规划主要有城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。城市总体规划是一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，是引导和调控城市建设，保护和管理城市空间资源的重要依据和手段。城市总体规划的内容有：城市职能、性质和发展目标，市域各城镇人口规模、职能分工、空间布局和建设标准，禁建区、限建区、适建区、已建区及空间管制措施，建设用地的空间布局、土地使用强度管制区划和相应的控制指标(建筑高度、建筑密度、容积率、人口容量等)，城市各类绿地的布局，城市基础设施和公共服务设施的布局等。城市控制性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定了各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定了交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求，提出了各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求，确定了各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定了工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，确定了公共设施的位置、规模和布局，制定了相应的土地使用与建筑管理细则。城市控制性详细规划是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。城市修建性详细规划对所在地块的建设提出了具体的安排和设计。因此，城市规划对房地产价格的影响很大。
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