第19讲 拍卖基础知识
一、内容提要：
1、拍 卖 概 述
2、拍 卖 规 则
3、拍 卖 实 务
4、强 制 拍 卖
5、房地产拍卖
二、考试要求：
1、了解拍卖委托，拍卖公告与展示，拍卖的佣金、价款结算与标的交割，房地产拍卖的程序。
2、熟悉拍卖规则，强制拍卖的标的，强制拍卖的程序，强制拍卖的注意事项，房地产拍卖业务的主要来源，房地产估价及拍卖保留价确定，房地产拍卖的注意事项。
3、掌握拍卖的涵义和原则，拍卖标的、报价方式及类型，强制拍卖的概念、特点和原则，房地产拍卖及特征，房地产拍卖标的应具备的条件，房地产拍卖竟买人条件。
三、内容辅导：
第一节 拍 卖 概 述
一、拍卖的涵义和原则
1 、 拍卖的概念
1997年1月1日起实施的《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)对拍卖的定义是“拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”
我们可以从以下三个方面理解《拍卖法》中拍卖的概念：第一，拍卖是一种中介服务性质的交易方式。拍卖过程实际上由委托和竞买这两个阶段构成，拍卖位于中枢位置，联结两家，操作整个拍卖活动的正常运转。第二，拍卖是通过公开竞价成交的。拍卖交易的完成实际上就是众多竞买人在同一时间、地点公开竞价，实现价高者得的过程，而不存在一对一的谈判、协商和讨价还价，不存在价格形成过程中的秘密性因素。第三，拍卖是受到法律严格规范的经济活动。
拍卖活动中主要涉及拍卖人、委托人、竞买人和买受人这几方当事人。
拍卖人是指依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。委托人是指委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人。
例题：拍卖活动中主要涉及的当事人包括( )。
A、拍卖人 B、委托人 C．竞买人 D．买受人
答案：ABCD
2 、 拍卖的特征
(1)拍卖与普通商品交易的区别
1)从交易的当事人来看，普通交易中当事人只有两方，即卖方和买方。而拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人(买受人)，三方缺一不可。
2)就交易的性质而言，普通交易中，买卖双方可以私下商量价格，而拍卖的整个过程是在公众的监督之下进行的。
3)从商品的形成价格上比较，普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价，而拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价。
4)从商品的竞价对手来看，普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开，而拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的。
5)从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其真实身份，参与竞买前必须出示身份证明及办理竞买手续。在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格做出相应限制性规定。而普通交易则没有上述要求。
6)从拍卖人的主体资格的要求来看，根据《拍卖法》的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。
(2)拍卖与投标招标的区别
1)标的内容上的区别。《拍卖法》规定的拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产和无形资产。《招标投标法》第二条规定，必须依法进行招标的是：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；国家投资融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目和依照法律、行政法规、规章和规范性文件规定必须进行招标的其他项目。
2)实施机构上的区别。《拍卖法》规定拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。《招标投标法》规定：招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜。
3)行为目的上的区别。拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。而招标投标则不同，多数情况下，招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作。
4)拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金；而招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。因此，是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志。
例题（判断）：1、《拍卖法》规定拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。（ ）
答案：对
2、《拍卖法》规定的拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产，不包括无形资产。 ( )
答案：错
3 、 拍卖的基本原则
(1)公开原则
1)拍卖信息发布公开。拍卖人在举行拍卖之前必须在法律规定的时限内，以广告媒体或其他法律法规允许的形式，提前公开发布拍卖公告，公布标的名称、拍卖时间、地点、竞买条件等。2)竞买公开。凡有两人以上符合资格的竞买人对拍卖标的提出竞买申请的，拍卖人不得无故撤回该标的或终止拍卖，更不得以其他形式转让拍卖标的。拍卖人必须公开举办拍卖会。
(2)公平原则
公平原则指拍卖法律关系当事人在拍卖活动中其民事权利义务、法律地位平等，其具体内容是：1)委托人与拍卖人是平等的民事主体。2)凡具备相应的民事行为能力并符合竞买资格的民事主体，均可平等的参加竞买活动。3)在竞买中，对同一应价或报价除法律规定允许某竞买人有优先购买权的以外，其他竞买人均享有以最高报价或应价取得拍卖标的的权利。
(3)公正原则
1)拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。2)拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为。3)拍卖人与委托人不得事先串通，在拍卖交易时制造相互竞价的假象，致使报价或应价不断上扬。竞买人之间不得相互合谋串通，达到以低价成交的目的。4)委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。5)委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，也不能委托他人代为竞买。
(4) 诚实信用原则
1)拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。2)整个拍卖活动中，拍卖法律关系各当事人的意思表示及行为应真实、善意和诚实。
例题：拍卖的基本原则包括( )。
A、公开原则 B、保留价原则 C．公正原则 D．公平原则 E、诚实信用原则
答案：ACDE
二、拍卖标的、报价方式及类型
1、 拍卖标的
拍卖标的亦称“拍品”或者“拍卖物”，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。
《拍卖法》第六条规定：拍卖标的应该是“委托人所有或依法可以处分的物品或者财产权利”；第七条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权力，不得作为拍卖标的”。
依据不同标准，拍卖标的可以进行以下分类：
(1)从物品是否具备物质实体形态的角度，划分为有形财产和无形财产。有形财产一般包括生产资料、初级产品、日用消费品和文物艺术品等。无形资产一般包括专营权、使用权、知识产权，如著作权、科技成果等，统称为财产权利。
(2)从物品可否移动及移动是否影响其价值功用角度，可划分为动产和不动产。土地、房屋、公路、铁路、桥梁等不能移动或移动后会损害其内容、经济价值的为不动产，能够移动及移动后不会损害其内容、经济价值的为动产。
(3)从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为允许流通物、限制流通物和禁止流通物。禁止流通物指法律明令禁止流通的物品，如毒品、武器、军火、弹药等。禁止流通的物品不能作为拍卖标的。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品，如文物艺术品、化工物品、麻醉药品等。限制流通物可以作为定向拍卖的标的物。除禁止流通物和限制流通物外，大部分物品属于允许流通物，允许流通物是最常见的拍卖标的。
例题：从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为 ( )。
A、允许流通物 B、限制流通物 C．特殊流通物（人民币） D．禁止流通物
答案：ABD
2 、 拍卖的报价方式
拍卖报价方式是拍卖活动中拍卖师的具体运作手段。通常包括增价拍卖和减价拍卖两种方式。
(1)增价拍卖
增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。
1)无声拍卖也被称为卖方报价拍卖。拍卖时，先由拍卖师当众报出拍卖标的的起拍价，然后由竞买人不断举牌或其他约定方式应价，拍卖师则不断依次增高报价，竞买人不断举牌应价，直到拍卖成交。此种方式由于竞买人不发声，故称无声拍卖。
2)有声拍卖也被称为买方报价拍卖。拍卖时，先由拍卖师当众报出拍卖标的的起拍价，然后再由竞买人在此基价上报价。报价以公开喊叫方式进行，竞价过程一直持续到无人竞价为止。此种方式表现为竞买人发声报价，故称有声拍卖。
(2)减价拍卖又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。它是一种价格下行的拍卖方式，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。
1)人工式拍卖。先由拍卖师当众报出拍卖标的的最高价格，凡遇无人应价，拍卖师由此递减报出新的价位，有人举牌应价即告成交。
2)电子式拍卖。由电脑自动控制的报价系统(亦称拍卖钟)来替代拍卖师的报价；竞买人按动电钮应价即可。
无论是增价拍卖还是减价拍卖都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。注意，买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
例题：增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为( )。
A、人工式拍卖 B、电子式拍卖 C．无声拍卖 D．有声拍卖
答案：CD
3 、 拍卖活动的类型
(1)强制拍卖和任意拍卖
强制拍卖是指国家有关机关依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。强制拍卖的主体一方是国家机关，可由特定的国家机关自行拍卖，也可委托拍卖机构拍卖，目的在于清偿债务。强制拍卖必须以生效的法律文书如判决书、处罚决定书等为依据。
任意拍卖是指民事法律关系当事人(如公民或组织)根据本身意愿将其所有的特定标的物的拍卖。任意拍卖属于民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。
(2)动产拍卖与不动产拍卖
动产拍卖是指以动产为拍卖标的的拍卖。动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志。
不动产拍卖是指以不动产为拍卖标的的拍卖。不动产一般价值高昂，因此被认为必须有保留价拍卖的一种标志。不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志。
(3)有保留价拍卖与无保留价拍卖
有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等。
无保留价拍卖是指拍卖前不设立最低售价或保留价的拍卖，竞买人的最高竞价一经产生就可以成交。无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖。
(4)一次性拍卖和再拍卖
一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序就拍定的拍卖，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。
例题（判断）：1、强制拍卖必须以生效的法律文书如判决书、处罚决定书等为依据。（ ）
答案：对
2、再拍卖是指必须经过一次以上拍卖程序才拍定的拍卖。( )
答案：错
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