拍卖出让方式
拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让是按规定时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖(指定)地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫底价，诸多竞报者轮番报价，最后一般出最高价者取得土地使用权。出让方用叫价的办法将土地使用权一般拍卖给出价最高者(竞买人)拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。
拍卖会依照下列程序进行：
(1)主持人点算竞买人;
(2)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;
(3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示;
(4)主持人报出起叫价;
(5)竞买人举牌应价或者报价;
(6)主持人确认该应价或者报价后继续竞价;
(7)主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交;
(8)主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。
协议出让方式
协议出让指政府作为土地所有者(出让人)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业仍然是土地使用权出让的方式之一。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
由于协议出让不适用于房地产用地，其程序在此不作详述。
以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。
中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款;其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效;造成损失的，应当依法承担赔偿责任：提供虚假文件隐瞒事实的;采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
例题：某国土资源管理局准备于2007年10月25日以招标方式出让一块国有土地，按照规定，应该在2007年( )前发布。(2007年土地地估价师试题)
A.10月18日
B.10月10日
C.10月5日
D.9月25日
答案：C
解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第八条 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
例题：可以采用协议方式出让国有土地使用权的是( )(2007年房地产经纪人试题)
A.商业用地
B.商品住宅用地
C.非营利的社会团体用地
D.旅游用地
答案：C
解析：协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。